Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Süreci

Kentsel dönüşümde bir binanın yenilenme süreci, tek bir malikin dahi yaptırabileceği riskli yapı tespiti başvurusuyla başlar ve tahliye, yıkım ile yeniden yapım aşamalarıyla devam eder. Sputnik Türkiye’nin “Anlatılmayanları Anlatıyoruz” programında, büromuzun kurucu ortağı Av. Serkan Çakmaklı; riskli yapı sürecini, 6/A maddesini ve müteahhit rantının olmadığı bölgelerdeki dönüşüm sorununu uygulama pratiğiyle değerlendirdi.

Konunun detaylarını aşağıdaki videodan izleyebilir, tüm konuşmanın metnini ise videonun altındaki transkriptten okuyabilirsiniz.

Riskli Yapı Tespiti Süreci Nasıl Başlar?

Riskli yapı tespiti sürecini, bir bağımsız bölümde küçük bir hissesi olan tek bir malik dahi başlatabilir. Başvuru, Bakanlığın yetkilendirdiği lisanslı bir kuruluşa yapılır ve bedeli malik tarafından ödenir.

Atilla Bey: İnsanlar riski gayriresmi yollarla özel şirketlere tespit ettiriyor, kamunun bilmesini istemiyorlar; çünkü evlerinden olacaklarını düşünüyorlar. Tam o noktadan sonra, bir hukukçu gözüyle, bu insanların hayatını adım adım nasıl kurtarabiliriz?

Av. Serkan Çakmaklı: 2012 yılının Mayıs ayında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun var. Bu kanun amacıyla ve ruhuyla son derece doğru olmakla birlikte, hukuk tekniği bakımından istenen noktaya gelemedi; torba yasalarla ve yönetmelik değişiklikleriyle defalarca değiştirildiği için bir uygulama bütünlüğü sağlanamadı. En büyük sorunlardan biri bu.

Bunu bir kenara koyalım: mevcut kanunlarla riskli olduğunu düşündüğümüz binada canımızı nasıl kurtaracağız? Riskli olduğunu düşündüğünüz binada, tek bir malikin -hatta o bağımsız bölümde küçük bir hissesi olan bir malikin dahi- Bakanlığın yetkilendirdiği lisanslı kurumlardan birine başvurarak, bedelini ödemek kaydıyla riskli yapı tespiti isteme hakkı var. Bu tespiti istemekle artık deyim yerindeyse macun tüpten çıkmış oluyor; süreç geri dönülmez şekilde başlıyor. Kurum geliyor, karot örneği alıp gerekli ölçümleri yapıyor ve raporunu idareye sunuyor.

Riskli Yapı Kararı Kesinleşince Tahliye Ve Yıkım Nasıl İşler?

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra idare, maliklere tahliye ve yıkım için süre veren bir ihtarname gönderir. Verilen süreler içinde bina boşaltılıp yıktırılmazsa, yıkım idare tarafından resen gerçekleştirilir.

Av. Serkan Çakmaklı: Rapor sonunda bina riskli olarak tespit edilmişse, bu rapor maliklere tebliğ ediliyor; maliklerin itiraz ve dava açma hakları var. Ama bina yönetmeliğe göre gerçekten riskliyse oradan da sonuç çıkmıyor ve karar kesinleşiyor. Kesinleşmeden sonra tahliye ve yıkım süreci başlıyor: idare -Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ve İstanbul’da ilçe belediyeleri- vatandaşlara bir ihtarname gönderip “binanız riskli yapı olarak kesinleşti, 60 gün içinde tahliye edin ve yıktırın” diyor. Bu sürede yapılmazsa ikinci bir yazıyla 30 günlük ek süre veriliyor; o da sonuçsuz kalırsa belediye resen ve zorla tahliye ve yıkımı gerçekleştiriyor.

En büyük sıkıntılardan biri, tebligat süreçlerindeki uzamalar. Yurt dışında yaşayan malikler, vasi atanması gereken sağlık durumundaki malikler, tebligat almaya ehil olmayan kişiler varsa bu süreç ayları, yılları bulabiliyor.

Riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım ve yeniden yapım gibi aşamaların her biri birbirine bağlı ve teknik değerlendirme gerektiren konulardır. Bu sürecin ayrıntılarını ve büromuzun uygulama yaklaşımını kentsel dönüşüm hukuku çalışma alanı sayfamızda daha kapsamlı bulabilirsiniz. Özellikle tebligat sürecinin doğru yönetilmesi ve süreçteki hak kayıplarının önlenmesi, sonucu belirleyen unsurlardan biri oluyor.

6/A Maddesi Nedir Ve Nasıl Bir Aciliyet Sağlıyor?

6/A maddesi, 2019 yılında kanuna eklenen ve Bakanlığın vatandaşın başvurusuna gerek kalmadan resen riskli yapı tespiti yaptırıp bir alanı kentsel dönüşüm alanı ilan etmesine imkân veren bir düzenlemedir. Bu kapsamdaki alanlarda itiraz ve tebligat süreleri son derece kısadır.

Atilla Bey: İnsanların öleceğini bile bile, burada bir acil durum mekanizması niye işlemiyor?

Av. Serkan Çakmaklı: Devletin bunu acilen yaptıracak bir yaptırım gücü var, hem de kanunda var. 2019 yılında 6306 sayılı kanuna bir 6/A maddesi eklendi: vatandaşların başvurusundan ayrı olarak Bakanlık, kendisi resen riskli yapıları tespit ettirip bulundukları alanları kentsel dönüşüm alanı ilan edebilir. Bu tür yerlerde az önce bahsettiğim itiraz ve tebligat süreçleri yok; tebligat binanın kapısına asılıp muhtarlıkta ilan ediliyor, iki günlük itiraz süresi tanınıyor, bu sürede itiraz edilmezse karar kesinleşiyor.

Müteahhit Rantının Olmadığı Yerlerde Dönüşüm Neden Yapılamıyor?

Kentsel dönüşüm, müteahhide rant sağlayan kat karşılığı (arsa payı karşılığı) sisteme dayandığından, rantın bulunmadığı bölgelerde uygulanamamaktadır. Bu nedenle dönüşüm ağırlıklı olarak arazinin değerli olduğu belirli semtlerde gerçekleşmekte, asıl ihtiyaç duyulan alanlar dışarıda kalmaktadır.

Av. Serkan Çakmaklı: Geldiğimiz noktaya bakın: kentsel dönüşüm aslında alan bazında yapmamız gereken bir dönüşümken; Beşiktaş’ta, Nişantaşı’nda, Kadıköy’de, Bağdat Caddesi’nde rantı olan binaları dönüştürmekle kanunu işler hâle getirdiğimizi zannediyoruz. Müteahhit, rantının olmadığı yere girmiyor. Devlet “fiziki yapı olarak bir kişinin bile başvurusu yeterli, bina yıkılır” diyor; ama ondan sonra vatandaşı müteahhitle baş başa bırakıyor. Devlet bu işe kaynak aktarmadığı sürece bu dönüşümü yapmamız mümkün değil.

Müteahhit Bulamayan Malik Ne Yapabilir?

Müteahhit rantı olmadığı için yüklenici bulamayan malikin çözümü, kat karşılığı sisteme bağlı kalmadan kendi binasını bir yükleniciye yaptırmasıdır. Ancak bunun mümkün olması için devletin sağlayacağı çok düşük faizli ve uzun vadeli kredilere ihtiyaç vardır.

Av. Serkan Çakmaklı: Müteahhide de rant sağlayan kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sistemi Türkiye’de çökmüş durumda. Mutlaka şu getirilmeli: vatandaş, kat karşılığı olarak bir müteahhitle anlaşmadan, kendisi bir yükleniciyle anlaşarak kendi binasını yaptıracak. Bunun yolu da devletin sağlayacağı çok düşük faizli ve uzun vadeli kredilerden geçiyor; Avrupa’daki 30 yıllık veya daha uzun mortgage kredilerine benzeyen krediler. Şu an devletin sağladığı kredi sadece bağımsız bölüm başına 125.000 TL ve sınırlı bir faiz indirimi içeriyor; bu kredi faizlerini çok daha düşürüp vadeleri uzatmak lazım ki vatandaş müteahhit bulma zorunluluğu olmadan evini yenileyebilsin.

“Bilgilendirme: Bu program 2021 yılında yayınlanmıştır. Aktarılan bazı süreler, tutarlar ve mevzuat hükümleri o tarihteki düzenlemelere dayanmaktadır ve sonradan değişmiştir. Güncel mevzuat ve somut durumunuza ilişkin doğru bilgi için Çakmaklı & Bahadır Hukuk ve Danışmanlık büromuz ile iletişime geçebilirsiniz.“