Şehirleşme ve Kentsel Dönüşüm

Kentsel dönüşüm uygulamalarında son yıllarda; müteahhit sınıflandırması, tamamlama sigortası, üçte iki çoğunlukla karar alma ve anlaşmayan payların satışı gibi başlıklar öne çıktı. KRT TV’de yayınlanan Taşınmaz Hukuku programında, Av. Afşin Hatipoğlu’nun konukları Av. Şenol Saltık ve büromuzun kurucu ortağı Av. Serkan Çakmaklı; kentsel dönüşüm sürecini baştan sona, izleyici sorularıyla birlikte değerlendirdi.

Konunun detaylarını aşağıdaki videodan izleyebilir, tüm konuşmanın metnini ise videonun altındaki transkriptten okuyabilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Öne Çıkan Değişiklikler Nelerdir?

Kentsel dönüşüm uygulamasındaki en radikal değişiklik, her müteahhidin her parselde inşaat yapmasını engelleyen müteahhit sınıflandırmasıdır. Bunun yanında tamamlama sigortası, teminat müessesesi ve maketten satışı sınırlayan kademeli satış düzenlemesi de uygulamayı önemli ölçüde değiştirmiştir.

Av. Afşin Hatipoğlu: Kentsel dönüşümün son uygulamalarında göze çarpan değişiklikler neler?

Av. Şenol Saltık: 2012’de başlayan kentsel dönüşüm çalışmalarında yaşanan pek çok sıkıntının, 2018 ve 2019 değişiklikleriyle kısmen giderilmeye çalışıldığını görüyoruz. Bana göre en radikal değişiklik müteahhit sınıflandırması. Artık her müteahhit her parselde inşaat yapamayacak; A grubundan H grubuna kadar bir sınıflandırma getirildi. Müteahhitlerin geçmiş iş tecrübesi, yaptığı binalar, banka referansları gibi bilgilerle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan bir sınıflandırma belgesi almaları gerekiyor; bu belge olmadan parselde inşaat ruhsatı alınamıyor.

İkinci önemli değişiklik tamamlama sigortası ve teminat müessesesi. Müteahhidin inşaata başlaması için ya inşaat tamamlama sigortası yaptırması ya da inşaat maliyetinin yüzde onu üzerinden belediyeye nakit teminat vermesi gerekiyor. Üçüncü radikal değişiklik kademeli satış: eskiden maketten satış vardı, müteahhit henüz kazma vurmadan bütün daireleri satıp finansman sağlıyor, sonra inşaat tamamlanmayınca mağduriyetler doğuyordu. 2019 değişikliğiyle projeden satış büyük ölçüde kaldırıldı; artık ancak inşaat seviyesinin yüzde 10 altına kadar satış yapılabiliyor. Ayrıca harç muafiyeti yeniden düzenlendi: mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan kısımlar tapu, noter ve ruhsat harçlarından muaf.

DASK Depremde Gerçekten Yeterli Bir Teminat Mı?

DASK, deprem sonucu doğabilecek zararların yalnızca küçük bir kısmını karşılar; can ve mal kayıpları, eşya zararları ve enkaz kaldırma masrafları teminat dışıdır. Poliçe esasen yalnızca yapının yeniden inşa maliyetinin bir bölümünü kapsadığından, kapsamının ve teminatların yeniden düzenlenmesi gerekmektedir.

Av. Şenol Saltık: DASK poliçesinin neleri kapsadığını vatandaşın iyi bilmesi gerekiyor. Örnek verelim: 500.000 liraya daire alıyorsunuz, tapu harcı 20.000 lira civarı; ama DASK primi 250 lira gibi, teminat da düşük. DASK’tan dolaylı zararların hiçbiri karşılanmıyor; sadece yapının yeniden inşasının bir kısmı karşılanıyor. Depremde karşılaşacağımız zararların belki yüzde beş-onunu karşılıyor, yüzde doksanını karşılamıyor. Can ve mal kayıpları, taşınır eşya zararı, enkaz kaldırma masrafları teminat dışı. Bir deprem ülkesinde DASK’ın ve teminatların, dolaylı zararları da karşılayacak şekilde revize edilmesi gerekiyor; büyük risklerin reasürans yoluyla başka mecralara aktarılması bir yöntem olabilir.

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Başlar? Riskli Yapı Tespiti

Kentsel dönüşüm süreci, malikin riskli yapı tespiti başvurusuyla başlar. Bu başvuruyu maliklerden yalnızca biri dahi yapabilir; oy birliği veya çoğunluk aranmaz.

Av. Şenol Saltık: Süreç, vatandaşın binası için bir riskli yapı tespiti müracaatıyla başlıyor. Bu konuda yetkili, Bakanlığın onay verdiği lisanslı kuruluşlar ve ağırlıklı olarak yapı denetim firmaları var. Tespite maliklerden sadece biri başvurabilir; oy birliği, oy çokluğu gibi nisaplar aranmaz, hatta kanaatimce bir kısım hissesi olan malik dahi başvurabilir. Borçlar Kanunu’nun ilgili hükmü gereğince, komşu binanın zarar vereceğini düşünen kişinin gerekli tedbirleri isteme hakkı bulunduğundan, komşuların dahi başvuru hakkı olduğu görüşündeyim.

Firma yetkilisi binaya gelip belirli bölgelerden karot alıyor; laboratuvar çalışmaları sonucu riskli kabul edilirse Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildiriliyor. Müdürlük tapuya müzekkere yazarak riskli yapı şerhi işlenmesini istiyor, ardından maliklere ve tapu sicilindeki ilgililere (ipotek, intifa sahibi vb.) tebligat yapılıyor. Vatandaş bu tebligatı aldıktan sonra 15 gün içinde ilçe belediyesine itiraz edebilir; itiraz teknik heyetçe incelenir. Ancak deprem yönetmeliklerinin fiili uygulaması 2007 olduğundan, 2007 öncesi binaların çoğu riskli kabul edildiği için teknik heyetten aksi rapor çıktığını pek görmedim. İtiraz reddedilirse, yürütmeyi durdurma kararı alınmadıkça riskli yapı tespiti icra kabiliyeti kazanıyor.

Riskli Yapı Kararından Sonra Malik Müteahhitle Anlaşmak Zorunda Mı?

Riskli yapının yıkılması ile yeniden yapılması birbirinden ayrı süreçlerdir. Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra bina mutlaka yıkılır; ancak malikin yeniden yapım için bir müteahhitle anlaşma zorunluluğu, yıkımın kamusal boyutundan ayrı değerlendirilir.

Av. Afşin Hatipoğlu: Riskli yapı şerhi kesinleşti; ben illa bir müteahhitle anlaşıp evimi yıktırmak zorunda mıyım?

Av. Serkan Çakmaklı: Karar kesinleştikten sonra, idare mahkemesinden bir yürütmeyi durdurma veya iptal kararı alınmadıkça, adeta macun tüpten çıkmış durumda; riskli bina olarak tespit edilen bina muhakkak yıkılacak. Kanunun ilk yıllarında (2016-17’ye kadar) belediyeler oy kaygısıyla “malikler kendi yıksın” tavrındaydı. Fakat Kartal, Zeytinburnu, Kâğıthane’de binalar kendiliğinden çökmeye başlayınca belediyeler kendilerini sorumlu hissedip yasayı uygulamaya başladı: riskli yapı kararından sonra maliklere verilen 60 ve 30 günlük tahliye-yıkım süreleri içinde bina boşaltılıp yıktırılmazsa; önce elektrik, su, doğal gaz kesiliyor, sonra belediye gerekirse kolluk gücüyle tahliye edip yıkımı kendisi yapıyor.

Yıkım İçin Çoğunluk Gerekir Mi?

Bir binanın yıkımı için üçte iki çoğunluk aranmaz; riskli yapı tespiti kesinleşen malik, tek başına belediyeye başvurarak yapıyı yıktırabilir. Yıkımın kamusal bir yönü bulunduğundan, yeniden yapım kararından bağımsızdır.

Av. Afşin Hatipoğlu: Sadece ben yıkım istiyorum, diğerleri istemiyor, üçte ikiyi de sağlayamadım; ama bu ev bir gün başımıza yıkılacak. Ne olabilir?

Av. Serkan Çakmaklı: Yıkım için üçte iki çoğunluk aranmasına gerek yok. Yıkımla kentsel dönüşüm uygulaması (yeniden yapılanma) tamamen ayrı konular; yıkımın kamusal bir yönü var. Riskli yapı tespitiniz kesinleşmişse, belediyeye müracaat ederek yapıyı yıktırabilirsiniz; burada çoğunluk hesabına gerek yok.

Kararlar Bina Yıkılmadan Alınabilir Mi? 2016 Yargıtay Kararı

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, binanın yıkılıp yıkılmadığına bakılmaksızın üçte iki çoğunlukla karar alınabilir. Bu durum, Yargıtay’ın toplantı gerektiren yorumunun ardından 2016 yılında yapılan torba yasa değişikliğiyle netleşmiştir.

Av. Serkan Çakmaklı: Kanunun ilk hâli “üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda üçte iki çoğunlukla karar verilir” diyordu. Vatandaşlar ise genelde önce müteahhidini buluyor, sözleşmesini yapıyor, sonra riskli yapı başvurusuyla “daha evvel imzaladığımız sözleşmeye muvafakat edilmesine” şeklinde karar alıyordu. Fakat 2016’da Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, “kanun ‘bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda’ diyor; bina yıkılmamışsa Kat Mülkiyeti Kanunu geçerlidir, ancak oy birliğiyle yıkım-yeniden inşa kararı alabilirsin” dedi. Bunun üzerine 14 Nisan 2016 tarihli 6704 sayılı torba yasa değişikliği geldi: “artık binanın yıkılmış olup olmadığına bakılmaksızın üçte iki çoğunlukla karar alınır.” Böylece kat mülkiyeti sistemi sonlanmasa bile riskli yapıda çoğunlukla karar alınabiliyor.

Tavsiyem şu: bu kararı apartman karar defterine yazmayın. Çünkü hâkim defterde yazılı bir karar görünce “Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre mi alınmış, burada oy birliği lazım” diyerek kararın iptaline gidebiliyor. 6306 ve Kat Mülkiyeti Kanunu iki özel yasa; iki özel yasa çakışınca sonra çıkan uygulanır, yani 6306 önceliklidir. Ama mahkemelerin zihninde 50 yıllık kat mülkiyeti uygulaması olduğu için bunu her zaman kavrayamıyorlar; asıl sıkıntı burada.

Üçte İki Çoğunlukla Karar Nasıl Alınır? Toplantı Ve Karar Metni

Kentsel dönüşümde -programın çekildiği dönem itibarıyla- resmi bir toplantı ve noter tasdiki şartı bulunmamakta, önemli olan çoğunluğun iradesini yansıtan nihai karar metni idi. Bu metinde binanın nasıl değerlendirileceği ve hangi yükleniciyle hangi şartlarda anlaşıldığı yer alır.

Av. Şenol Saltık: İlk yönetmelikte (2016’ya kadar) bir toplantı ve davet esası vardı; bunlar adım adım kaldırıldı. Son noktada resmi toplantı esası kalmadı: istediğiniz şekilde haberleşip karar alabiliyorsunuz, önemli olan Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’nün aradığı nihai metin. Bu, A4 kâğıdına yazılı bir karar da olabilir; noter tasdiki, resmi bir usul aranmıyor.

Av. Serkan Çakmaklı: Bu metinde binanın geleceğiyle ilgili karar veriliyor: kat karşılığı mı, hangi müteahhitle, hangi şartlarla anlaşıldı? Uygulamada birkaç malik noterde kat karşılığı sözleşme yapmış oluyor; metinde “şu yevmiye numaralı sözleşme şartlarıyla bu müteahhide verildi” diye atıf yapılabiliyor. Bu karara katılmayanların payının satışına dair prosedür de bu noktada işliyor.

Kentsel dönüşümde üçte iki çoğunluk, karar metni, pay satışı ve müteahhitle yapılan sözleşme gibi başlıkların her biri birbirine bağlı teknik konulardır. Bu sürecin ayrıntılarını ve büromuzun uygulama yaklaşımını kentsel dönüşüm hukuku çalışma alanı sayfamızda daha kapsamlı bulabilirsiniz. Özellikle çoğunluk kararının hangi metinle ve hangi usulle alındığı, ilerideki iptal risklerini önlemede belirleyici oluyor.

Üçte İki Çoğunluk Neye Göre Hesaplanır?

Üçte iki çoğunluk, malik sayısına veya bağımsız bölüm sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. Bu nedenle sayıca azınlıkta olan bir malik dahi arsa payı çoğunluğunu elinde tutuyorsa belirleyici olur.

Av. Afşin Hatipoğlu: 10 dairelik apartmanda 8 daire bir müteahhitle, 2 daire başkasıyla anlaşmış; ne olur?

Av. Serkan Çakmaklı: Kanun arsa payı bakımından üçte iki dediği için sayıya -bağımsız bölüm veya kişi sayısına- bakmıyor. O 8 bağımsız bölüm büyük ihtimalle arsa payı bakımından da üçte ikiyi sağlıyordur; ama tek kişi bile arsa payı bakımından üçte iki çoğunluğu elinde tutuyorsa son sözü o söyler.

İmar Hakkı Azalan (Metrekare Kaybı Olan) Binalar Ne Yapabilir?

Eski mevzuata uygun yapılmış ancak güncel imar planında daha az kat veya emsal verilen binalar, kat karşılığı sistemle yenilenemez. Bu binaların tek yolu, çoğunlukla mevcut metrekarenin küçülmesi ya da Bakanlığın imar planı düzenlemesiyle sınırlı bir artış sağlanmasıdır.

Av. Şenol Saltık: Eski imar mevzuatına uygun 5 katlı yapılmış bir bina, güncel mevzuattaki yükseklik veya emsal sınırı nedeniyle ancak 4 kat olabiliyorsa, kat karşılığı olarak değerlendirmek mümkün değil; vatandaş parasını ödeyerek bile mevcut metrekaresiyle yenileyemiyor. 6306’da bununla ilgili ayrık bir hüküm yok; tek yol mevcut metrekarenin küçülmesi.

Av. Serkan Çakmaklı: Şunu ilave edeyim: 6306’ya göre Bakanlığın riskli yapı, riskli alan ve rezerv alanlarda her ölçekte imar planı yapma yetkisi var. Dolayısıyla Bakanlık 1/1000 veya 1/5000 planlarda, hatta plan notu düzeyinde, bu tür metrekare kayıplarında -bir katı aşmayacak şekilde- düzenleme yapabilir; bu yetkinin kullanılması gerekiyor.

Anlaşmaya Katılmayan Malik Dava Açabilir Mi? Pay Satışı Süreci

Anlaşmaya 15 gün içinde katılmayan malikin payı satışa çıkarılır; kanun ya çoğunluğa katılmayı ya da payın rayiç değerden satılmasını öngörür. 2019 değişikliğinden sonra malik, süreyi kaçırırsa artık ihale anında anlaşmaya katılamaz.

Av. Şenol Saltık: Üçte iki çoğunluk kararını aldıktan sonra, anlaşmaya katılmayan azınlığa noterden ihtarname gönderiyoruz: “Anlaştık, 15 gün içinde katıl; katılmazsan hisseni satışa çıkarırız.” 15 gün geçince, değerleme raporu ve çoğunluk kararı gibi belgelerle Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne veya yetkili ilçe belediyesine satış için başvuruyoruz; belediye bir değer tespiti yapıp ihale sürecine geçiyor.

Av. Afşin Hatipoğlu: Vatandaşın burada dava hakkı yok mu?

Av. Şenol Saltık: Kanaatimce vatandaşın bu davalarla boş yere uğraşmasını istemeyiz; ya kabul edersiniz ya etmezsiniz. Uygulamada “sebepsiz zenginleşme” davası bir efsane gibi dolaşıyor -bir dairem varken bana daha küçüğünü verip kalanını para olarak istiyorlar diye- ama bu davalarda kesinleşmiş, yaygın bir hak müessesesinden söz edemeyiz. Kaldı ki dava açarsak, taraf olmadığımız bir noter sözleşmesinin iptalini istemiş oluyoruz; mahkeme iptal etse yerine ne koyacak? Kanun maalesef bir “arka kapı” açıyor: mağdur olmak istemiyorsan çoğunluğa gir, azınlıktaysan da hissen satılır.

Av. Serkan Çakmaklı: 2019 değişikliğinden önce, azınlıkta kalan vatandaş ihale anına kadar “ben de anlaşacağım” deme hakkına sahipti; pay satışı bir nevi askıda kalıyordu. Vatandaş bu 3-4 aylık süreçte idare mahkemesine başvurup satış kararının iptali için yürütmeyi durdurma kararı alabiliyordu; satış günü faksla durdurma kararları geldiğine çok rastladık. 2019 Temmuz değişikliğiyle kanun koyucu, “15 günde imzalamazsan artık ihale anında sözleşme imzalama hakkın yok” dedi; böylece bu dava imkânını bir nevi ortadan kaldırdı. Artık malikin elinde sadece 15 günlük anlaşmaya katılma süresi var.

İhale Nasıl Yapılır?

Anlaşmayan malikin payı, belediyenin belirlediği rayiç değer üzerinden ihaleye çıkarılır. İlk ihaleye yalnızca anlaşan malikler katılabilir; alıcı çıkmazsa ikinci ihaleden itibaren üçüncü kişilere açılır.

Av. Serkan Çakmaklı: Önceden ihaleye sadece anlaşan malikler katılabiliyordu; kanun değişikliğiyle, ilk ihalede anlaşan malikler alıcı çıkmazsa ikinci ihaleden itibaren üçüncü kişilere açılması usulü getirildi. İlk ihale, belediyenin belirlediği rayiç değer üzerinden yapılıyor; burada icra-iflas hukukundaki gibi muhammen bedelin yüzde ellisi gibi bir alt sınır yok, doğrudan bu değer üzerinden satışa çıkıyor. İlk ihalede anlaşan maliklerin öncelik hakkı var; çünkü amaç binayı yeniden inşa etmek, hazır bir çoğunluk ve karar varken o iradeye pratik olarak öncelik veriliyor.

Kira Yardımı Nedir Ve Ne Kadardır?

Kira yardımı; riskli yapı ve riskli alanlarda maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine kanunla tanınan bir haktır. Programın çekildiği dönem itibarıyla riskli yapılarda 18 aya kadar ödenen bu yardım, paylı mülkiyette her hak sahibine payı oranında dağıtılır.

Av. Serkan Çakmaklı: Kira yardımı; riskli yapılarda 18 aya kadar, riskli alanlarda (kanunun sonraki hâliyle) daha uzun süreyle devlet tarafından ödeniyor. Bağımsız bölüm başına yapılan bu yardımdan ya malik, malik faydalanmıyorsa kiracı faydalanıyor; kiracıya ayrıca iki aylık kira bedeli karşılığı bir taşınma masrafı defaten ödeniyor. İntifa hakkı sahibi gibi sınırlı ayni hak sahibine de belirli süreyle kira karşılığı ödeme yapılıyor. Paylı mülkiyet söz konusuysa yardım, her hak sahibine payı oranında dağıtılıyor. Kira yardımı bu sürelerle sınırlı; süre dolduğunda inşaat bitmemişse, vatandaşın müteahhitle imzaladığı sözleşmedeki özel hükümler saklı kalıyor.

Güçlendirme İçin Hangi Çoğunluk Gerekir?

Güçlendirme de bir kentsel dönüşüm faaliyeti sayıldığından, üçte iki çoğunlukla karar alınabilir; Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki beşte dört nisap aranmaz.

Av. Şenol Saltık: Uygulama yönetmeliğinde güçlendirmeye atıf var ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na gönderme yapılıyor. Fakat güçlendirme de bir kentsel dönüşüm faaliyeti olduğu için üçte iki çoğunluk yetiyor; nitekim Kadıköy Belediyesi’ne müvekkillerim adına üçte iki çoğunlukla güçlendirme ruhsatı müracaatı yapabildik. Üçte iki çoğunluk binayı satmaya dahi karar verebildiğine göre, güçlendirmeye evleviyetle karar verebilir; Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki beşte dört nisap burada aranmaz.

Haciz Ve İpotekli Taşınmazlarda Süreç Nasıl İşler?

Taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek gibi şerhler kentsel dönüşüm uygulamalarına engel değildir. Kat karşılığı uygulamalarda malikin müteahhide devrettiği pay, bu takyidatlardan arındırılmış olarak devredilir.

Av. Serkan Çakmaklı: Kanun ve yönetmelik açıkça, taşınmaz üzerindeki haciz ve ipotek gibi şerhlerin uygulamaya engel olmayacağını düzenledi. Eskiden kat karşılığı uygulamalarda müteahhide pay devri hacizli olarak yapılıyordu; artık kanun açıklık getirdi: müteahhide devredilen paylar, hacizlerden ve ipoteklerden arındırılmış olarak devrediliyor.

“Bilgilendirme: Bu program 2021 yılında yayınlanmıştır. Aktarılan bazı oranlar, tutarlar ve mevzuat hükümleri o tarihteki düzenlemelere dayanmaktadır ve sonradan değişmiştir. Güncel mevzuat ve somut durumunuza ilişkin doğru bilgi için Çakmaklı & Bahadır Hukuk ve Danışmanlık büromuz ile iletişime geçebilirsiniz.“