Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Çözümler

Apartman ve site yaşamında karşılaşılan hukuki sorunların büyük kısmı; yönetim planı, aidat ve ortak giderler, genel kurul kararlarına itiraz ve ortak alanların kullanımı etrafında toplanır. Tüketici Bilinci programında Sefa Kabaalioğlu’nun konuğu olan büromuzun kurucu ortağı Av. Serkan Çakmaklı; kat mülkiyeti hukukunun bu kritik başlıklarını uygulama örnekleriyle değerlendirdi.

Konunun detaylarını aşağıdaki videodan izleyebilir, tüm konuşmanın metnini ise videonun altındaki transkriptten okuyabilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kanunu Apartman Yaşamında Hangi Çerçeveyi Çizer?

Kat Mülkiyeti Kanunu; komşuluk ilişkilerinden ortak giderlere, evcil hayvanların barınmasından elektrikli araç şarjına kadar ortak yaşamın temel kurallarını belirleyen çerçeve kanundur. Ancak 1965 tarihli bu kanun, günümüz ihtiyaçlarına tam olarak cevap verememektedir.

Av. Serkan Çakmaklı: Kat Mülkiyeti Kanunu’muz 1965 yılında yürürlüğe girdi; haziran ayında 60 seneyi geride bıraktı. Komşuluk hukukundan evcil hayvanların apartmanlarda nasıl barınacağına, elektrikli araçların şarj istasyonlarına kadar aslında yaşamımızın mikro ölçeğini düzenliyor. 1983, 1985, 2007 ve 2009 yıllarında kapsamlı değişiklikler yapıldı, toplu yapılara (sitelere) ilişkin hükümler eklendi; ama 1965 Türkiye’si ile bugünün Türkiye’si çok farklı. İnşaat sektörünün ekonominin lokomotifi olduğu bir ülkede hâlâ 1965 tarihli bir kanunla yönetiliyor olmamız bence kabul edilemez. Son söyleyeceğimi baştan söyleyeyim: uzmanların, hocaların, sahadaki site yöneticilerinin ve yönetim şirketlerinin katkısıyla baştan yeni bir kanuna kavuşmamız lazım.

Yönetim Planı Nedir Ve Neden Bu Kadar Önemlidir?

Yönetim planı, bir apartmanın veya sitenin “anayasası” niteliğindeki, ortak yaşam şartlarını belirleyen ve kat irtifakı kurulurken tapuya ibrazı zorunlu olan belgedir. Ortak giderlerin dağılımından tahsisli (özgülenen) alanlara kadar birçok kritik konu bu belgede düzenlenir.

Av. Serkan Çakmaklı: Yönetim planını, bir yapının ya da sitenin anayasası olarak adlandırırız. Ortak giderlerin belirlenmesi, evcil hayvanların durumu, komşuluk ilişkileri, yönetimin nasıl seçileceği ve en önemlilerinden biri tahsisli (özgülenen) alanlar burada düzenlenir. Örneğin bir bahçe katı daire alıyorsunuz, önünüzde 60 metrekarelik bir bahçe var; yönetim planınıza baktınız mı, o bahçe gerçekten o daireye mi özgülenmiş, yoksa binanın ortak alanı mı? Bunu bilmeden o alanda serbestçe tasarruf edemezsiniz. Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde düzenlendiği hâliyle, kat irtifakı kurulurken tapuya ibrazı zorunlu bir belgedir.

Maalesef uzun yıllar, özellikle küçük yapılarda müteahhit adeta kırtasiyeden bir yönetim planı alıp tapuya ibraz etti; bu da kanun hükümlerinin tekrarından ibaret, uyuşmazlıkları çözmeyen bir belge oldu. Oysa yeni satın alacak malik, kiracı veya intifa hakkı sahibi olalım; oradaki yaşam şartlarımızı belirleyen yönetim planıdır. Kanun, “yönetim planında düzenlenmemiş hususlarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri geçerli” der; bu yüzden yönetim planının, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak koşuluyla o binaya özgü hazırlanması çok önemli.

Yönetim planı, aidat, genel kurul kararları ve ortak alanlar gibi başlıkların her biri kat mülkiyeti hukukunun teknik ve birbirine bağlı konularıdır. Bu alandaki uyuşmazlıkların ayrıntısını ve büromuzun uygulama yaklaşımını kat mülkiyeti hukuku çalışma alanı sayfamızda daha kapsamlı bulabilirsiniz. Özellikle yönetim planındaki tahsis ve gider hükümlerinin en baştan doğru kurgulanması, ilerideki ihtilafları önlemede belirleyici oluyor.

Müteahhidin Hazırladığı Yönetim Planı Bağlayıcı Mıdır?

Müteahhit, kat irtifakını resen kurabildiğinden, yönetim planını maliklerin onayı olmadan tapuya sunabilmektedir. Bu nedenle maliklerin ve seçtikleri temsilcilerin, tapuya sunulan yönetim planını en baştan denetlemesi büyük önem taşır.

Av. Serkan Çakmaklı: Müteahhit, kat irtifakı kurulmadan önce maliklerden aldığı vekâletnameyle yönetim planını hazırlayıp onaylatabiliyordu. Ben malik vekili olduğumda, verilecek vekâletnameden “yönetim planı hazırlama-onaylatma” ve “proje tadilatı” ibarelerinin çıkarılmasını tavsiye ederim; çünkü belediye, ruhsat aşamasında sözleşmeye değil vekâletnameye bakar. Ancak durum daha da ileri gitti: önce 6306 sayılı Kanun uygulama yönetmeliğine, sonra Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinin 5. fıkrasına eklenen ifadeyle artık resen kat irtifakı kurulabiliyor; bu kurulurken mimari projede ve yönetim planında maliklerin imzası aranmıyor.

Yani müteahhit, tek başına edineceği arsa payıyla, vekâletnamesinde yetkisi olmasa bile kat irtifakını resen kurup yönetim planını maliklerin onayı olmadan tapuya sunabiliyor. Üstelik bu hüküm artık Kat Mülkiyeti Kanunu’na geldiği için, riskli binadan dönüşüm olsun olmasın, 634 sayılı kanuna tabi yenilenen her binada müteahhit bu hakka sahip. Bu yüzden maliklere ve seçtikleri temsilcilere büyük görev düşüyor; tapuya sunulan yönetim planının, mutabık kalınan metin olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli.

Aidatını Geç Ödeyen Kat Malikine Hangi Gecikme Tazminatı Uygulanır?

Kat Mülkiyeti Kanunu, zamanında ödenmeyen ortak gider ve avanslar için yalnızca geciken günler bakımından aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı öngörür. Bu, borcun tamamına doğrudan yüzde beş eklenmesi anlamına gelmez.

Av. Serkan Çakmaklı: Kanunun ilgili maddesi, ödenmeyen günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı uygulanacağını söylüyor; bu bir gecikme faizidir. Yani genel kurulda aidatın ödeme günü ayın onu olarak belirlendiyse, kişi on birinde öderse, yıllık yüzde altmış üzerinden bir günlük faiz alırsınız. Bazı yönetimler ve yönetim programları ise bunu yanlış uygulayıp doğrudan borcun tamamına yüzde beş ekliyor; bu lafzi ifadenin bile düzeltilmesi gerektiğine inanıyorum. Bunlar hep kanunun çok eski tarihli olmasından kaynaklanıyor.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Nasıl Ve Ne Sürede İtiraz Edilir?

Kat malikleri kurulu kararına muhalif olan malik, itirazını gerekçesiyle karar defterine geçirtir ve sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Dava açma süresi; karara katılıp muhalefet şerhi koyanlar için bir ay, katılmayanlar için öğrenmeden itibaren bir ay, her hâlükârda ise altı aydır.

Av. Serkan Çakmaklı: Kurula katılan her malikin, alınan karara itiraz sebebini belirterek karar defterine geçirtme hakkı var. Kanunun aradığı nisapla karar alınmış olsa dahi, kararın kanuna, yönetim planınıza veya ahlaka aykırı olduğunu düşünüyorsanız, tutanağa geçirerek itiraz edebilirsiniz. Sonrasında bir aylık dava açma süresi var; dikkat, kanun “bir ay” demiş, bu 30 gün demek değil — şubat ayına denk gelirse süre kısalabilir.

Genel kurula katılmayan malikler açısından ise süre, kararı öğrendikten itibaren bir ay işliyor; fakat her hâlükârda altı aylık hak düşürücü süre var, altı ay geçince artık dava açılamıyor. Katılıp aksi oy kullananlar bir ayı kaçırırsa altı aya dayanamaz, çünkü ihtirazi kayıtlarını zaten orada ileri sürmüşlerdir. Katılmayanlar “şu tarihte öğrendim” diyebilir; bu durumda ispat yükü davalıya geçer, davalı daha erken öğrenildiğini ispatlarsa dava reddedilir.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk İşliyor Mu?

2023 yılında getirilen düzenlemeyle kat mülkiyetinden kaynaklanan davalarda arabuluculuk zorunlu hâle gelmiştir. Ancak çok sayıda malikin bulunduğu ve ağır nisapların arandığı bu uyuşmazlıklarda arabuluculuk uygulamada işlevsel olmamaktadır.

Av. Serkan Çakmaklı: Arabuluculuk; işçi-işveren, satıcı-tüketici veya boşanma gibi birebir ilişkilerde çalışabilir; nitekim iş hukukundaki uyuşmazlıkların yüzde otuz-otuz beşi arabuluculukta çözülüyor. Fakat Kat Mülkiyeti Kanunu’nda durum farklı: örneğin 67 bağımsız bölümlü, hissedarlarla yaklaşık 100 kişinin yaşadığı bir binada güçlendirme davası için arabulucuya başvurmak zorundayız; arabulucunun bu 100 kişiye ulaşıp toplantı yapması gerekiyor. Üstelik maliklerin listesini istediğimizde tapu müdürlüğü KVKK gereği vermiyor.

Kat mülkiyetinde nisaplar zaten ağır: güçlendirme için beşte dört, esaslı onarım için oy birliği aranıyor; bu çoğunluğu arabuluculuk aşamasında sağlamak pratikte mümkün olmuyor. Bazen bir kısım malike ulaşılamadığı için anlaşmazlık tutanağı tutulup dava açılıyor, ama Yargıtay “gerçek bir uzlaşı süreci geçirilmemiş, arabulucunun bütün maliklere ulaşması gerekirdi” diyerek 2-3 yıl sonra dosyayı geri çevirebiliyor. Bu yüzden kat mülkiyeti ve kentsel dönüşüm gibi konularda arabuluculuk yerine ihtisas mahkemeleri kurulmalı ya da tahkim/hakem heyeti benzeri kazai yapılar gündeme gelmeli.

Tahsisli (Özgülenen) Ortak Alanların Giderlerini Kim Öder?

Bir bağımsız bölüme özgülenmiş ortak alanın giderlerinden kural olarak o alanı kullanan malik sorumlu olmalıdır. Ancak tek parsel üzerindeki yapılarda kanun bu konuyu açıkça düzenlemediğinden, çözüm büyük ölçüde yönetim planındaki hükümlere bağlıdır.

Av. Serkan Çakmaklı: Toplu yapılara ilişkin 72. madde, belli bir yapıya veya maliklere özgülenmiş alanın giderlerinden o maliklerin sorumlu olduğunu düzenliyor. Fakat Yargıtay’ın kabulüne göre tek parsel üzerinde toplu yapı hükümleri uygulanmıyor; dolayısıyla tek parselde, bahçesi bahçe katına özgülenmiş bir dairenin bahçe sulama, aydınlatma, bahçıvan gibi giderleri kime ait olacak sorusu boşlukta kalıyor. Eğer yönetim planında “özgülenen alanların giderleri ilgili bağımsız bölüm malikince karşılanır” hükmü olsaydı hiçbir sorun yaşanmazdı; bunun aksi de yönetim planında düzenlenebilirdi. Böyle bir hüküm yoksa, hakkaniyet gereği kıyasen 72. maddenin uygulanabileceğini, yani o alanı kullanan malikin sorumlu olması gerektiğini düşünüyoruz.

Sitelerde tahsisli alan giderleri, geçici yönetim ve toplu yapıya özgü nisaplar gibi konular, çoğu zaman profesyonel bir yönetim yapısını ve doğru kurgulanmış bir yönetim planını gerektiriyor. Bu alandaki uygulama ayrıntılarını ve büromuzun yaklaşımını toplu yapı yönetimi danışmanlığı çalışma alanı sayfamızda daha kapsamlı bulabilirsiniz. Özellikle büyük ölçekli sitelerde, ortak gider dağılımının en baştan yönetim planıyla netleştirilmesi ilerideki ihtilafları önlemede belirleyici oluyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu Hükümleri Ne Zaman Uygulanmaya Başlar?

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, bina tamamen dolmasa dahi bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlandığında uygulanır. Bu andan itibaren yönetici seçimi, avans toplanması ve gecikme tazminatı gibi hükümler devreye girer.

Av. Serkan Çakmaklı: Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17. maddesinde düzenleniyor: binanın üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, henüz tamamen dolmasa bile artık kanun hükümleri uygulanır. Yani yönetici seçimi, aidat ve avansların toplanması bu andan itibaren mümkün olur; şantiye elektriği kullanılıyor olsa bile, fiilen üçte iki oturum başlamışsa şartları varsa yüzde beşlik gecikme cezası uygulanabilir. Fiilen kullanımın ispatı ise, uyuşmazlık yargıya taşındığında ikametgâh belgeleri ve faturalar gibi delillerle ortaya konur.

Aidat Borcunu Ödemeyen Malike Karşı Yönetici Ne Zaman İcra Takibi Yapmalı?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, icra takibi için “iki ay üst üste ödememe” gibi bir bekleme süresi bulunmaz. Yönetici, yönetim planında aksine hüküm yoksa, zamanında ödenmeyen ortak gider için gerekli hukuki süreci başlatmakla yükümlüdür.

Av. Serkan Çakmaklı: Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “iki ay üst üste ödenmezse üçüncü ayın başında icra takibi yapılır” gibi bir sınırlama yok; bunu söyleyen muhtemelen kira hukukundaki iki haklı ihtar kuralıyla karıştırıyor. Yönetici, 35. maddenin kendisine yüklediği görevler gereği, zamanında ödenmeyen avans için icra ve dava sürecini başlatmakla yükümlü. Hatta kanun bu konuda son derece sert: 25. maddeye göre, bir malik iki takvim yılı içinde üç kez ortak gider ödemesini zamanında yapmazsa, bu bir çekilmezlik hâli sayılıp o malikin bağımsız bölümünün diğer maliklere devri (paydaşlıktan çıkarma) dahi talep edilebiliyor. Dolayısıyla “iki ay ödenmezse” diye bir süre yok; yönetim planında ödeme günü belirlenmişse, o gün geçince yöneticinin takip yükümlülüğü başlar.

Yönetici Seçimi Neden Çoğu Zaman Usulsüz Oluyor?

Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi gereği bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir. Uygulamada yaygın olan, ilk toplantı yapılmadan ikinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla yönetici seçilmesi ise usule aykırıdır.

Av. Serkan Çakmaklı: Kanunun 34. maddesi, yöneticinin bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçileceğini söylüyor. Oysa uygulamada ilk toplantıya hiç gidilmiyor, ikinci toplantı sanki ilk toplantıymış gibi yapılıyor: 100 malikli bir yerde 30 kişi katılıyor, 16 kişinin oyuyla yönetici seçiliyor. Bu seçim geçersiz, yok hükmünde. Ne yazık ki bunun düzeltilmesi de yargı süreçlerinin uzunluğu yüzünden zorlaşıyor: usulsüz seçilen yöneticiye karşı sulh hukuk mahkemesinde dava açıyorsunuz, ilk duruşma 7 ay sonraya veriliyor; siz bir sonraki genel kurula bile yetişemiyorsunuz. Fiilen gücü eline geçiren “defter bende” diyip görevine devam ediyor ve aldığı kararlar iptal edilene kadar geçerli sayılıyor.

İşletme Projesine Nasıl Ve Ne Sürede İtiraz Edilir?

Kendisine tebliğ edilen işletme projesine itiraz etmek isteyen malik, tebliğden itibaren yedi gün içinde yazılı olarak itirazını bildirmelidir. İtirazın reddi hâlinde malik, sulh hukuk mahkemesinde işletme projesinin iptalini talep edebilir.

Av. Serkan Çakmaklı: İşletme projesi genel kurulda sunulmamışsa, yönetici bunu hazırlayıp maliklere imza karşılığı veya iadeli taahhütlü postayla tebliğ etmek zorunda. Tebliği alan malikler, itirazları varsa yedi gün içinde yazılı olarak bildirir. İtiraz gerekli ölçüde değerlendirilir; kabul edilirse yeni bir işletme projesi hazırlanabilir, reddedilirse malik sulh hukuk mahkemesinde iptalini talep edebilir. Ancak itiraz, tek başına aidat ödemekten muafiyet sağlamaz.

Ortak Alan Sigortası Neden Bu Kadar Önemli?

Ortak alan sigortası, apartman veya sitede meydana gelebilecek kazalarda kat maliklerinin karşılaşacağı ağır tazminat risklerini karşılayan bir güvencedir. Malik, kusuru olmasa dahi kusursuz sorumluluk gereği bu tür zararlardan sorumlu tutulabilir.

Av. Serkan Çakmaklı: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 21. maddesinde düzenlenen sigorta zorunlu değil, ama araçlarda kasko gibi düşünün: bir kurye veya kargo görevlisi apartman girişinde kayıp düşer ve hayatını kaybederse, malik olarak kusursuz sorumluluk gereği sorumlu olabilirsiniz; ailesi destekten yoksun kalma tazminatı açabilir. Fırtınada çatının uçup aşağıdaki araca ya da bir kişiye zarar vermesi de sık karşılaştığımız durumlar. Ödenecek primler daire sayısına bölündüğünde çok cüzi kalırken, karşılaşılabilecek tazminatlar çok yüksek; önlemek ödemekten daha ucuzdur.

Apartman Görevlisinin Sigortasız Çalıştırılması Hangi Riskleri Doğurur?

Fiilen çalışan apartman görevlisinin sigortasız olması, kat maliklerine hem cezai hem de maddi tazminat sorumluluğu doğurur. Kısa süreli izin yerine bakan kişi dahi, çalıştığı süre boyunca sigortalanmak zorundadır.

Av. Serkan Çakmaklı: Fiilen çalışan kişinin sigortalı olması şart; “emekli olduğu için eşini sigortalı yaptık” ya da “on günlük izinde yerine yeğenini koyduk” gibi durumlar kabul edilemez. On gün çalışıyorsa on günlük sigortasını yapmak zorundasınız; aksi hâlde hem SGK’ya şikâyet hem cezai sorumluluk doğar. Allah korusun bir kaza olursa, destekten yoksun kalma tazminatı aktüeryal hesapla belirlenir: kişinin ortalama yaşam ve çalışma süresi, bakmakla yükümlü olduğu kişilere ekonomik faydası üzerinden, kaçırılan sigorta priminin yüzlerce katı bir bedel çıkabilir. İşletmelerde sorumluluk paylaşılabilirken, apartmanda yüzde yüz kusursuz sorumlusunuz.

Otopark Yetersizliğinde Huzur Nasıl Sağlanır?

Kapalı otoparkın kat maliki sayısına yetmediği binalarda çözüm, kullanımın yönetim planıyla (örneğin kura ve devir-daim sistemiyle) düzenlenmesidir. Yönetim planında hüküm yoksa, uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesine taşınır ve mahkeme genellikle bilirkişi raporu doğrultusunda bir sıra/kura sistemi belirler.

Av. Serkan Çakmaklı: Parsel bazlı dönüşüm yaptığımız için otopark alanları yetersiz kalıyor; 30 bağımsız bölüme 20 kapalı yer düşüyor. Bunu yönetim planıyla düzenlemek gerekir: ilk yıl kurayla başlanır, sonraki yıllarda kullananlar açık alana veya bina dışına park ederek sistem sürekli döndürülür. Yönetim planında hüküm yoksa sulh hukuk mahkemesine gidiliyor; hakim genelde bilirkişi raporuyla bir kura ve devir sistemi getiriyor. Tahsisli olmayan bir yere sürekli park edip aracını hiç çekmeyen malike cezai şart uygulanması içinse, Yargıtay genel kurulda alınan cezai şart kararlarının çoğu zaman uygulanamayacağı yönünde karar veriyor; bu yüzden bu konuların da yönetim planında düzenlenmesi gerekiyor.

Ortak Alan İşgali Nereye Şikâyet Edilir?

Ortak alanın işgali hâlinde, alan ortak mülkiyete aitse sulh hukuk mahkemesinde müdahalenin men’i davası açılır. İşgal edilen yer bir malike ait tapulu alansa, bu durumda asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Av. Serkan Çakmaklı: Ortak alana müdahalede, hakimin müdahalesini sulh hukuk mahkemesine başvurarak istemek gerekir; bir malikin tapulu alanına el atma söz konusuysa görevli mahkeme asliye hukuk olur. Özellikle geçiş yolları, yangından korunma yönetmeliği gereği hiçbir eşya konulamayacak yerlerdir. Sığınaklar gibi mutlak ortak alanlar ise otopark veya bağımsız bölüm olarak tahsis edilemez; bunlar hiçbir şekilde özgülenemeyecek alanlardır.

Kentsel Dönüşüm Ve Güçlendirme Kararları Hangi Çoğunlukla Alınır?

Güçlendirme de bir kentsel dönüşüm faaliyeti sayıldığından, kat mülkiyetindeki beşte dört yerine üçte iki çoğunlukla karar alınabilir. Riskli yapının yenilenmesine ilişkin süreç, kat mülkiyeti hükümlerinden ayrı olarak 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yürür.

Av. Serkan Çakmaklı: Uygulama yönetmeliğinde güçlendirmeye atıf var ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na gönderme yapılıyor; fakat güçlendirme de bir kentsel dönüşüm faaliyeti olduğu için üçte iki çoğunluk yetiyor. Nitekim Kadıköy Belediyesi’ne üçte iki çoğunlukla güçlendirme ruhsatı müracaatı yapabildik. Üçte iki çoğunluk binayı satmaya dahi karar verebildiğine göre, güçlendirmeye evleviyetle karar verebilir; beşte dört nisap burada aranmaz.

Apartman ve site yönetiminden kaynaklanan uyuşmazlıklar, çoğu zaman kentsel dönüşüm süreçleriyle iç içe geçer; güçlendirme, yıkım ve yeniden yapım kararları hem kat mülkiyeti hem 6306 sayılı Kanun boyutuyla değerlendirme gerektirir. Bu sürecin ayrıntılarını ve büromuzun uygulama yaklaşımını kentsel dönüşüm hukuku çalışma alanı sayfamızda daha kapsamlı bulabilirsiniz. Özellikle güçlendirme ile yenileme arasındaki tercihin doğru hukuki zeminde yapılması, sonucu belirleyen unsurlardan biri oluyor.

Genel Kurul Çağrısı Geçerli Olması İçin Nelere Dikkat Edilmeli?

Olağanüstü genel kurul çağrısının, toplantı tarih ve yerini belirtir şekilde en geç toplantıdan 15 gün önce maliklere ulaşmış olması gerekir. Kanun, çağrının gönderilmiş değil, malike ulaşmış olmasını aramaktadır.

Av. Serkan Çakmaklı: Olağan genel kurul, yönetim planında tarih belirlenmemişse her takvim yılının ilk ayında (ocak) yapılır. Olağanüstü genel kurul ise; yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle toplanır. Çağrının, toplantı tarih ve yerini belirtir şekilde en geç 15 gün önce maliklere ulaşmış olması gerekir — kanun “gönderilmiş” değil “ulaşmış” diyor. Bu, elden imza veya iadeli taahhütlü postayla olabilir; kapıdan imza alıyorsanız imza tarihini mutlaka attırın. Aksi hâlde genel kurul dava konusu olur.

Sıkça Sorulan Sorular