Deprem ve Kentsel Dönüşüm Soru-Cevap

Kentsel dönüşüm sürecinde en çok merak edilen konular; arsa payı, üçte iki çoğunlukla karar alma, müteahhitle yapılan sözleşmenin feshi ve riskli yapı tespiti etrafında toplanıyor. Flash Haber TV’de yayınlanan Yasal Zemin programında, büromuzun kurucu ortağı Av. Serkan Çakmaklı ve meslektaşları, izleyicilerden gelen soruları uygulama pratiğiyle yanıtladı.

Konunun detaylarını aşağıdaki videodan izleyebilir, tüm konuşmanın metnini ise videonun altındaki transkriptten okuyabilirsiniz.

İmar Barışı Ve Ruhsatsız Bölümler Kentsel Dönüşümde Ne Olur?

İmar barışından (yapı kayıt belgesi) doğan haklar, bina kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı olarak yıkıldığı anda sona erer. Yapı kayıt belgesi, ortak kullanım alanlarını kişi adına tapuya geçirme imkânı da sağlamaz.

İzleyici Sorusu: 1992 yılında yapımı biten binada müteahhit ile yüzde 50 kat karşılığı anlaşmıştık; on daire, iki dükkân yapıldı, kat irtifaklı tapumuz var. Alınan kararla bina yeniden yapılacak. Müteahhidin sattığı daireleri alanlar “1/11 hakkımız var” diyorlar. Arsadan şerefiye verdiğimiz 250 metrekaremiz ve bodrum katta biri bizim biri müteahhidin bağımsız bölümler var; tapuda “zemin” diye geçiyor ama tapumuz yok. Bu durumda hakkımız kayboluyor mu?

Program Konuğu: Anladığım kadarıyla muhtemelen kat irtifakı kurulmamış, arsa payı özgülenmemiş, fiilen kullanılan bir ortak alan söz konusu. Bunu yeri gelmişken belirteyim, çok önemli ve karşımıza sık çıkıyor: vatandaş ruhsata aykırı, kaçak dediğimiz bölümle ilgili imar barışına başvurmuş, faydalanmış ve “binam kentsel dönüşüme girdiğinde bunu kullanabilecek miyim, tapusunu alabilecek miyim” diye soruyor. Hayır; binanız kentsel dönüşüme girdiği, riskli yapı olup yıkıldığı an artık o imar barışından kaynaklı haklarınızı kaybettiniz.

Bir bilgi daha vereyim: yapı kayıt belgesi, sizin üçüncü kişilerle aranızdaki husumetleri muhatap almaz. Yani oradaki ortak kullanım alanını, yapı kayıt belgesi almak suretiyle kendi adınıza geçirme şansınız yok. Dolayısıyla tapuda kayıtlı arsa payları ne ise, o arsa paylarının üçte iki çoğunluğuyla karar verilecek.

Aynı Parseldeki İki Binadan Yalnızca Biri Riskliyse Ne Olur?

Tek temel üzerinde yapılmış binalar tek bir bina gibi değerlendirilir; ancak temelleri ayrı (dilatasyonlu) binaların riskli yapı tespiti ayrı ayrı yapılır. Bu durumda yalnızca riskli olan bina, kendi maliklerinin üçte iki çoğunluğuyla alacağı kararla yenilenebilir.

İzleyici Sorusu: Parsel içinde iki bloklu, kat irtifaklı iki binayız. Birinci binadan, müteahhidin oturduğu binadan karot alınarak kentsel dönüşüme girildi ama ikinci binada karot alınmadı. Sadece kendisi bina yıkılıp yapılabilir mi?

Av. Serkan Çakmaklı: Evet, yapılabilir. Sadece riskli olan binanın üçte iki çoğunluğuyla yeniden yapı kararı alınabilir.

İzleyici Sorusu: 1978 bina yılı, on daire sokak tarafında, 20 daire cadde tarafında, ayrı ayrı girişler; ancak binalar tek temel üzerinde yapılmış, üzerlerinde tek çatı var. Kentsel dönüşüm nasıl olur? Beş katlı yapı, yeni imar planında üç kat imar veriliyor.

Program Konuğu: Tek temel üzerinde yapılmışsa, iki girişli de olsa bina tek bir bina gibi değerlendirilecek. Dolayısıyla tek bir riskli yapı tespiti yapılacak ve binadaki bütün maliklerin üçte iki çoğunluğu ile karar alınacak.

İzleyici Sorusu: Bir parselde iki ev var; evlerden biri köşe başı, diğeri arada, düşük değerde. Evleri yıktırmak isteniyor; köşe başındaki evin sahibinin mağdur olmaması için ne yapmalı? Satılırken fiyatları arasında yarı yarıya fark var.

Program Konuğu: İkiz yapı olsa dahi, idare mahkemesinde yapılan tespitlerde şuna bakılıyor: binalar arasında dilatasyon dediğimiz, temelleri ayrıysa o iki binanın riskli yapı tespitinin ayrı ayrı yapılması lazım.

Arsa Payı Mı, Mevcut Metrekare Mi? Üçte İki Çoğunluğun Sınırı Nedir?

Kanun gereği dağıtım kural olarak arsa payına göre yapılır; ancak üçte iki çoğunluğun aldığı kararlar bazı maliklerin haklarını olumsuz etkileyebilir. Anayasa Mahkemesi, 2022 yılının Şubat ayında verdiği bir kararla, eşitler arası eşitlik ilkesine aykırı ve hak ihlali oluşturan durumlarda mahkemelerin sözleşme içeriğine müdahale edebileceğini kabul etmiştir.

İzleyici Sorusu (Kadıköy): Arsa payıyla ilgili sahada karşılaştığımız en önemli sorun şu: bazı malikler “ben metrajımı arsa payına göre istiyorum” diyerek uzlaşmadan diğer malikleri zorluyor. Arsa payı düzeltme davası artık yürütmeyi durdurmuyor olsa da bu konuda net bir Yargıtay kararı da yok. Ne dersiniz?

Program Konuğu: Bunun temelinde şu var: vatandaş “kentsel dönüşümü istiyorum, binamın yenilenmesini istiyorum, yükleniciyi ve şartları kabul ediyorum; fakat üçte ikinin aldığı karar haklarımı menfi yönde etkiliyor” diyor. Örneğin üçte iki, mevcut metrekarelere göre dağılım yapılmasını istiyor; hâlbuki o vatandaş, kanunda olması gerektiği gibi arsa payına göre dağılım istiyor.

Yeri gelmişken bir not: ilk defa Anayasa Mahkemesi 2022 yılının Şubat ayında bir hak ihlali kararı verdi; Mart ayında, 10 Mart 2022’de Resmî Gazete’de yayımlandı. Anayasa Mahkemesi, çok fazla metrekareye veya arsa payına girmeden, eşitler arası eşitlik ilkesi gereğince şunu söyledi: dükkân/iş yeri nitelikli bağımsız bölümü olan vatandaşa konut verilmesi teklif edilmesi, ya da ikinci kattaki konutunu alıp zemin kata konması teklif edilmesi bir hak ihlalidir. Hem hukuk mahkemesinin hem de -bana göre enteresan şekilde- idari yargının burada sözleşmenin içeriğine müdahale etmesi gerektiği yönünde karar verdi. Hakkı ihlal edildiğini düşünenlere yol gösterecek en somut karar bence bu.

İzleyici Sorusu: Geçmişteki komşuluk husumetinden dolayı üçte iki haksız kararlar alıyorsa ne yapabilirim?

Program Konuğu: Bu sözleşmeyi imzalayın veya imzalamayın; Medeni Kanun’un ikinci maddesi (hakkın kötüye kullanılması), Borçlar Kanunu’nun 28. maddesi (aşırı yararlanma) ve yine Medeni Kanun’un 693. maddesi uyarınca her zaman hâkimin sözleşmeye müdahalesini isteyebilirsiniz. Az önce bahsettiğim Anayasa Mahkemesi kararı da hâkimin bu tip durumlarda sözleşmeye müdahale etmesini öngörüyor. Dolayısıyla bunlara dayanarak asliye hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz.

Kentsel dönüşümde arsa payı, üçte iki çoğunluk ve sözleşmeye müdahale gibi başlıklar, çoğu zaman birbirine bağlı ve teknik değerlendirme gerektiren konulardır. Bu sürecin ayrıntılarını ve büromuzun uygulama yaklaşımını kentsel dönüşüm hukuku çalışma alanı sayfamızda daha kapsamlı bulabilirsiniz. Özellikle arsa payına ilişkin uyuşmazlıklarda, dava sürelerinin ve ihtiyati tedbir taleplerinin doğru yönetilmesi sonucu belirleyen unsurlardan biri oluyor.

Müteahhit İşe Başlamıyor Veya Ek Para İstiyorsa Sözleşme Nasıl Feshedilir?

Müteahhit sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmezse, malikler ya mahkemeye başvurarak ya da üçte iki çoğunlukla karar alıp Bakanlığa başvurarak idari yolla feshi sağlayabilir. İdari yolla fesih, vatandaş için çok daha kısa süren bir süreçtir.

İzleyici Sorusu: Evim kentsel dönüşümde, on dört daireyiz; bir tek ben paramı peşin verdim (emanet usulü). 2021 Eylülünde, Haziran 2022’de inşaata başladı, şu anda peşin verdiğim hâlde benden tekrar para istiyor. Müteahhidin böyle bir hakkı var mı?

Program Konuğu: Maliyetler ve enflasyon nedeniyle müteahhit uyarlama davası açabilir. Yine de yeni sözleşme yapacak vatandaşlarımıza bir tavsiye: bu tip eser sözleşmelerine uyarlama yasağı, yani uyarlama kaydı yasağı koyun ki müteahhit böyle bir talepte bulunamasın.

İzleyici Sorusu: Müteahhitle sözleşme yaptık, kentsel dönüşüme girdik, evimiz yıkıldı, 2023 oldu, adam başlamadı. Nasıl fesih etmemiz gerekiyor?

Program Konuğu: İki yol var. Biri mahkemeye başvurmak; diğeri üçte iki çoğunlukla fesih kararı alıp Bakanlığa başvurarak idari yolla fesih hakkını kullanmak. Sözleşmelerin tamamı imzalandıktan itibaren bir sene içinde müteahhit işe hiç başlamamışsa, ya da başlayıp altı ay süreyle durdurmuşsa, idari yolla fesih imkânı vatandaşlarımız için çok daha kısa bir süreçtir.

İzleyici Sorusu: Riskli alandır; bir müteahhitle sözleşme yaptık, fakat müteahhit hâlâ kazma dahi vurmadı, yükümlülüklerini yerine getirmedi. Bu müteahhitten nasıl kurtuluruz?

Program Konuğu: Riskli alan kapsamında sözleşme yapılmışsa, ya mahkemeye başvurarak sözleşmenin feshini isteyecekler, ya da üçte iki çoğunlukla karar alıp idari yoldan, Bakanlığa başvurarak çok daha çabuk şekilde sözleşmeyi feshedebilirler. (Not: 6306 sayılı Kanun 2012 yılının Mayıs ayında yürürlüğe girdiğinden, on üç yıl öncesine ait bir sözleşme bu kanun kapsamında yapılmış olamaz.)

İzleyici Sorusu: Müteahhit firma ile kat karşılığı anlaşarak arsamı verdim; fakat firma çeşitli bahaneler öne sürerek iskânı çıkaramadı, ayrıca binanın altında su bulunmaktadır. İskân çıkartmayan müteahhide ne olur?

Program Konuğu: Sözleşme hükümleri saklı olmak kaydıyla, iskânı alamamış olması da bir fesih sebebidir; sözleşmenin feshini veya zararının tazminini isteyebilirsiniz. Sözleşmede ayrı bir hüküm yoksa iskân almak müteahhidin yükümlülüğüdür.

Vesayet, Haciz Ve Tapu İşlemleri Süreci Nasıl Etkiler?

Vesayet altındaki malikler adına işlem yapılabilmesi için vasinin mahkemeden izin alması gerekir; haczi, şerhi veya ipoteği bulunan taşınmazlar ise -üçüncü kişilere devri önleyen bir ihtiyati tedbir kararı yoksa- kentsel dönüşüme girebilir.

İzleyici Sorusu: Tapuyu verecek kişi kısıtlı; mahkemeden “bedelsiz verilecektir” diye vasisinin karar çıkarması gerekiyor, tapu hemen kabul etmiyor. Bir yıldır hak sahibi olmamıza rağmen tapumuzu alamıyoruz. Vasiler tapularda nasıl işlem yapabilir?

Program Konuğu (eski tapu müdürü): İşin içinde bir de kooperatif ferdileşme meselesi var. Onun dışında, vesayet altına alınmış bir kişinin işi mahkeme kararıyla olacaksa, vasinin işlem yapması için mahkemeden izin alması gerekir; hem denetim makamından hem asliye hukuk ve sulh hukuktan izin alması lazım. Bir kişinin vasi tayin edilmesi, vasinin bir evi satma yetkisi olduğunu göstermez.

İzleyici Sorusu (Mehmet – Kartal): Benim evim hacizli; kentsel dönüşüme girer mi?

Av. Serkan Çakmaklı: Girer. Kanun ve yönetmelik açıkça, hacizlerin ve şerhlerin kentsel dönüşüme girmeye ve müteahhide pay devri yapılmasına engel olmayacağını söylüyor. Burada tek önemli olan, mahkeme tarafından verilmiş, üçüncü kişilere devrin önlenmesine dair bir ihtiyati tedbir kararı olup olmadığıdır; bunun dışındaki hacizler, şerhler, ipotekler uygulamaya engel değildir.

Güçlendirme Ne Zaman Tercih Edilir Ve Nasıl Karar Alınır?

Bina güçlendirme, özellikle imar hakkı artmayan veya azalan yapılarda kat karşılığı yenilemenin mümkün olmadığı durumlarda tercih edilir. Karar, arsa payı bulunmadığından malik sayısının beşte dört çoğunluğuyla ya da bir malikin mahkemeye başvurmasıyla alınır.

İzleyici Sorusu: Apartmanda bina güçlendirme nasıl yapılır?

Program Konuğu: Güçlendirmeyi vatandaşlarımız daha çok şu yüzden tercih ediyor: bina dört-beş katlı yapılmış, imarı aynı hatta azalmış; dolayısıyla kat/arsa payı karşılığı yenilenmesi mümkün değil. Vatandaş ya binasını yıktırıp para ödeyerek eser sözleşmesi ile yaptıracak, ya da güçlendirme yoluna gidecek. Güçlendirmede arsa payı değil, malik sayısının beşte dört çoğunluğuyla karar alınacak; ya da maliklerden biri mahkemeye başvurup güçlendirme kararını mahkemenin vermesini sağlayacak.

Riskli Alanda Risksiz Binası Olan Malikin Hakkı Nedir?

Riskli alan içinde kalıp kendi binasının risksiz olduğunu tespit ettiren malik, bu binanın projeye dâhil edilmemesini isteyebilir. Anayasa Mahkemesi, risksiz yapıları zorunlu olarak uygulamaya dâhil eden hükümleri iki kez iptal etmiştir.

İzleyici Sorusu: 6306 sayılı Kanun yönetmeliğinin 15. madde sekizinci fıkra (ç) bendini yorumlar mısınız?

Program Konuğu: Bu bent, “riskli olarak tespit edilen yapıların bulunduğu alanın; risksiz olan veya riskli yapı tespiti yapılmamış yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri resen yapılır veya yaptırılır” diyor. Yani Bakanlık resen ifraz yapılmasını öngördüğünde, muvafakat alınmadan yapılabilir.

Bunun arka planı şu: riskli alan içinde kalan bir yapı var ve vatandaş binasının risksiz olduğunu tespit ettirmiş. Kanunun ilk hâli, bu yapıların da riskli alan uygulamasına dâhil olmak zorunda olduğunu söylüyordu; Anayasa Mahkemesi bu hükmü iptal etti. Bakanlık 2016 yılında torba yasaya madde koyarak, cümleyi biraz makyajlayarak aynı hükmü tekrar getirdi; Anayasa Mahkemesi bunu da iptal etti. Dolayısıyla bu fıkra, riskli alanda risksiz bir binanız varsa o binanın projeye dâhil olmamasını isteyebileceğiniz anlamına geliyor.

Arsa Payı Düzeltme Davası Devam Ederken Bina Yıkılırsa Ne Olur?

Arsa payı düzeltme davası, bina kentsel dönüşüm nedeniyle yıkılsa dahi devam edebilir. Bu davalarda artık ihtiyati tedbir kararı verilmediğinden süreç sürer; dava kazanılırsa ileride tazminata dönüştürülebilir.

İzleyici Sorusu: Arsa payı düzeltme davası açtım; bu arada bina kentsel dönüşüm sebebiyle yıkılırsa ne olur, davayı sonradan geri çekebilir miyim?

Av. Serkan Çakmaklı: Davayı her zaman geri çekebilirsiniz. Ama bina yıkıldıktan sonra sözleşme imzalamak zorunda kaldıysanız ve arsa payı düzeltme davasında bir ihtiyati tedbir kararı verilmediyse süreç devam edecektir. Bu sürecin sonunda davanız devam eder; kazanırsanız ileride tazminata dönüştürebilirsiniz. Dediğim gibi, arsa payı düzeltme davalarında artık ihtiyati tedbir kararı verilmiyor.