Kentsel Dönüşümde Yenilikler

Kentsel dönüşüm mevzuatı son iki-üç yılda; salt çoğunlukla karar alma, tebligat usulü, pay satışı ve toplantı zorunluluğu gibi başlıklarda uygulamayı temelden etkileyen değişikliklere uğradı. Para Analizi kanalında yayınlanan Yasal Zemin programında, Av. Afşin Hatipoğlu’nun konuğu olan büromuzun kurucu ortağı Av. Serkan Çakmaklı; bu değişiklikleri ve azınlıkta kalan maliklerin haklarını uygulama örnekleriyle değerlendirdi.

Konunun detaylarını aşağıdaki videodan izleyebilir, tüm konuşmanın metnini ise videonun altındaki transkriptten okuyabilirsiniz.

Son İki-Üç Yılda Kentsel Dönüşümde Neler Değişti?

Kentsel dönüşüm uygulamasını en çok etkileyen değişiklikler, 7 Kasım 2023 tarihli kanun değişikliği ile 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğidir. Bunların ilki karar nisabını salt çoğunluğa indirmiş, ikincisi ise toplantı usulünü yeniden düzenlemiştir.

Av. Afşin Hatipoğlu: Kentsel dönüşümde en son program yaptığımız tarihten bugüne, halkımızın bilmesi gereken hangi başlıklarda değişiklikler oldu?

Av. Serkan Çakmaklı: 6306 sayılı Kanun’da 2023 yılının Kasım ayında, tebligattan riskli yapı tespitine, pay satışlarına kadar birçok problemin önünü açan kapsamlı bir değişiklik yapıldı; 7 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bugün “yüzde 51” diye ifade ettiğimiz, kanuni adıyla salt çoğunluk olan nisap da bu değişiklikle geldi. Kanunun ilk yürürlüğe girdiği 2012 yılından bu değişikliğe kadar aranan çoğunluk üçte iki çoğunluktu.

Bunun dışında en kapsamlı değişikliklerden biri de 4 Şubat 2026’da yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle geldi. Bu değişiklik, uzun süre yargı kararlarına konu olan ve maliklerin kafasını karıştıran toplantı hususuna (“Toplantı yapacak mıyız, hangi usule göre?”) cevap verdi. Dolayısıyla işin uygulanabilirliğini etkileyen temel değişiklikler son iki buçuk-üç senede çok yoğun yapıldı.

Salt Çoğunluk Neye Göre Hesaplanır?

Kentsel dönüşümde aranan salt çoğunluk, malik sayısına göre değil arsa payına (hisseye) göre hesaplanır. Bu nedenle tek bir kişi arsa payının yarısından fazlasını elinde bulunduruyorsa, sayıca çoğunlukta olan diğer malikler onun kararına tabi olur.

Av. Afşin Hatipoğlu: Bu yüzde 51 neyin yüzde 51’i? Malik sayısının mı, arsa payının mı?

Av. Serkan Çakmaklı: Kanun yürürlüğe girdiğinden beri, Mayıs 2012’den beri aranan çoğunluk arsa payı çoğunluğu, yani hisse çoğunluğu. Taşınmaz henüz yıkılmamışsa arsa payları üzerinden; yıkılmışsa taşınmazdaki paylar üzerinden, yüzde 50’nin üzerindeki çoğunlukla karar alınır. “Hem pay hem paydaş çoğunluğu aranır mı?” diye çok soru geliyor; kanun “hayır, sadece pay çoğunluğuna bakılır” diyor. Bununla ilgili çok içtihat yok, çünkü idare nezdinde fazla tartışmaya konu olmadı; İstanbul 10. İdare Mahkemesi’nin 2019 tarihli, paydaş çoğunluğunun aranmayacağına dair bir kararı var, konferanslarımda hep paylaşırım.

Av. Afşin Hatipoğlu: Yani yüzde 51 bir kişinin üzerinde, diğer 10 kişi yüzde 49’a sahip; o bir kişi karar verse diğer 10 kişi adına sonuç doğuyor, öyle mi?

Av. Serkan Çakmaklı: Aynen öyle; bunun çok dramatik örneklerini yaşıyoruz. Bir yüklenici veya vatandaş, apartmandan bağımsız bölümleri satın alarak arsa payı çoğunluğunu eline geçiriyor; malik sayısı olarak tek kişi olsa da, yüzde 49’u elinde tutan 10 bağımsız bölüm malikine “siz benim kararıma tabisiniz” diyebiliyor.

Azınlıkta Kalan Malikin Hakları Nelerdir?

Salt çoğunluğun aldığı kararın idare tarafından bir içerik denetimi yapılmadığından, azınlıkta kalan malikin başvuru yolu yargıdır. Malik ya sözleşmeyi imzalayıp asliye hukuk mahkemesinde tazminat davası açar, ya da imzalamayıp payının satışına karşı idare mahkemesinde iptal davası açar.

Av. Serkan Çakmaklı: Uygulamadan bir örnek: beş katlı, 10 bağımsız bölümlü bir bina; benim de giriş katta, çok kıymetli bir cadde üzerinde iş yeri nitelikli dükkânım var. Müteahhit “binanı yaparım ama dükkânı ben alacağım, sana en düşük şerefiyeli konut vereceğim” diyor. İş yeri vermiyor, en düşük şerefiyeli konutu almaya zorluyor; komşularım ise “bize ne, biz çoğunluğu usulen sağladık” diyor.

Bu kararın bir ön denetimi yok. Belediye ya da riskli/rezerv alanda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yalnızca şuna bakıyor: salt çoğunluk sağlanmış mı, anlaşmayan maliklere ihtar gönderilip 15 günlük süre verilmiş mi, süre sonunda anlaşmayanların payları ihaleye çıkarılmış mı? İdare bir içerik denetimi yapmıyor. Bu yüzden ben hep Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bünyesinde bir tahkim komisyonu gibi bir ön denetim mekanizması kurulmasını öneriyorum.

Vatandaşın iki seçeneği var: Ya sözleşmeyi imzalayıp sonra değer kaybından ötürü (sebepsiz zenginleşme veya denkleştirme temelli) asliye hukuk mahkemesinde tazminat davası açacak; ya da imzalamayıp payının satışına karşı idare mahkemesinde iptal davası açacak. Ama idare mahkemesine gitmek, payının satışa çıkarılması riskini göze almak demek; yürütmeyi durdurma veya iptal kararı alamazsa payı satılabilir.

Kentsel dönüşümde salt çoğunluk, pay satışı ve azınlık hakları gibi başlıklar, sürecin en başından doğru hukuki kurguyu ve zamanında değerlendirmeyi gerektiren teknik konulardır. Bu sürecin ayrıntılarını ve büromuzun uygulama yaklaşımını kentsel dönüşüm hukuku çalışma alanı sayfamızda daha kapsamlı bulabilirsiniz. Özellikle pay satışı riskini doğuran süreçlerde, dava türünün ve süresinin doğru belirlenmesi sonucu belirleyen unsurlardan biri oluyor.

Anlaşmaya Katılmayan Malik 15 Günlük Süreyi Kaçırırsa Ne Olur?

2019 yönetmelik değişikliğinden bu yana, anlaşmaya 15 günlük süre içinde katılmayan malik, payı satışa çıktıktan sonra artık anlaşmaya katılma hakkını kaybeder. Bu durumda malikin elinde kalan tek yol, pay satışına karşı idare mahkemesinde iptal davası açmaktır.

Av. Serkan Çakmaklı: Kanun “anlaşmaya 15 gün içinde katılmak zorundasın; katılmazsan, payın satışa çıktıktan sonra ‘anlaşmayı kabul ediyorum’ deme şansın yok” diyor. Bu değişiklik Haziran 2019 yönetmelik değişikliğiyle geldi. Öncesinde, ilk 15 günde anlaşmasam bile payım satışa çıkıp ihale tamamlanana kadar ihale komisyonuna “ben de katılacağım, süre ver” diyebiliyordum; 2019’dan sonra bu hak elimden alındı.

İptal davası açtığımda idare mahkemesi bir sözleşmenin içeriğini denetlemek durumunda kalıyor; oysa idari yargı kural olarak şekli denetim yapar. Fakat Anayasa Mahkemesi’nin 2022 tarihli hak ihlali kararı doğrultusunda idari yargı artık anlaşmanın içeriğini de denetliyor: “Herkes kendi katında kalırken sen bir vatandaşın konumunu kötüleştirmişsin” veya “herkes yüzde 30 küçülürken birini yüzde 50 küçültmüşsün” gibi durumları hak ihlali sayıp pay satışı kararını iptal edebiliyor. Ama bu öznel bir değerlendirme; sözleşmeye katılmıyorsak, idari yargıdan dönecek bir hak ihlali olduğundan emin olmalıyız, aksi hâlde pay satılma riski doğar.

Kentsel Dönüşümde Tebligat Nasıl Yapılıyor?

7 Kasım 2023 değişikliğiyle kentsel dönüşüme ilişkin tebligatlar, fiziki tebligattan çıkarılıp e-Devlet, bina kapısı ve muhtarlık ilanı yoluyla yapılır hâle gelmiştir. Malikin UETS (Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi) adresi varsa, tebligatın bu adres üzerinden yapılması zorunludur.

Av. Serkan Çakmaklı: Kasım 2023’e kadar bütün tebligatlar 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre fiziki yapılıyordu. Vatandaş ne yapıyordu? Yüzde bir payını Amerika’daki, Çin’deki, Avustralya’daki akrabasına devredip tebligatı neredeyse imkânsız hâle getiriyordu. Kanun koyucu bunu önlemek için; riskli yapı tespitinin, tahliye ve yıkım ihtarlarının ve çoğunluğun aldığı kararların bildirimini baştan sona değiştirdi. Artık bunlar binanın kapısına asılıyor, mahalle muhtarlığında ilan ediliyor, e-Devlet’e ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı sayfasına konuyor.

Çoğunluğun aldığı kararın anlaşmayanlara bildiriminde bir istisna var: vatandaşın UETS adresi varsa, tebligatı bu adres üzerinden (noter kanalıyla) yapmak zorundasın. UETS adresi yoksa, muhtarlıkta 15 gün askıda kalan ilan sonunda anlaşma şartları tebliğ edilmiş sayılıyor; askı bitiminden itibaren de 15 günlük anlaşmaya katılma süresi tanınıyor. Bu kalan 15 gün için ayrıca bir ihtar yok.

Riskli Yapı Tespitini Kim İsteyebilir?

Riskli yapı tespitini doğrudan yalnızca malikler yaptırabilir; kiracı, komşu veya üçüncü kişiler doğrudan başvuramaz. Ancak bu kişiler idareye (belediye veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) başvurarak tespitin idare eliyle yaptırılmasını isteyebilir.

Av. Serkan Çakmaklı: Kanun “riskli yapı tespiti öncelikle malikler tarafından yaptırılır” diyor; e-Devlet üzerinden başvuruda tapu senedi istendiği için malik olmayanın doğrudan başvuru hakkı yok. Fakat idare de -belediyeler ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı- maliklerden tespiti isteyebilir; verilen sürede yaptırılmazsa resen kendisi yaptırabilir.

Kiracı örneği: beş yıllık kira sözleşmesiyle market olarak girdim, ikinci yılın sonunda binanın riskli olduğunu düşünüyorum. Doğrudan tespit yaptıramam; riskli olduğu tespit edilmeden tahliye edersem erken fesih tazminatı öderim. O hâlde idareye başvurup, maliklere süre verilerek tespitin idare eliyle yaptırılmasını isterim.

Uygulamadan bir örnek: danışmanlığını yaptığımız, 14 bloklu bir toplu yapıda bir bloktaki malik riskli yapı tespiti yaptırmış, diğer 13 blok yaptırmıyor. O bina tahliye edilip yıkım aşamasına gelmiş; tek tek dönüşüm oranın değerini düşüreceği için toplu dönüşüm gerekiyor. Riskli bloktaki bir malikin CİMER başvurusu üzerine Bakanlık ilçe belediyesine, “bu blokla diğerlerinin ruhsat ve inşaat tarihleri aynı; bu riskliyse muhtemelen diğerleri de risklidir, maliklere 15 gün süre ver, yaptırmıyorlarsa sen yaptır” dedi. Belediye de diğer 13 blok için maliklere süre verdi.

Av. Afşin Hatipoğlu: Yoldan geçen duyarlı bir vatandaş, bir binanın riskli olabileceğini görüp belediyeye başvurabilir mi?

Av. Serkan Çakmaklı: İdareye başvurma hakkı her zaman var. Eğitimlerimde örneğini veririm: siz sıfır bina yaptınız, üst kotta her an yıkılabilecek 10 katlı bir bina var; yıkılırsa sizin üzerinize devrilecek. Dolayısıyla her vatandaş, idareye başvurarak binaların tespitini isteyebilir. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin “tarama testi” var; bu, karotla yapılan ve 6306 sürecini başlatan bir test değil, binanın adeta röntgenini çekiyor. İBB binaları kategorilere ayırıp “senin binan D veya E sınıfı” diyor. Bu tespit varken, vatandaş başvurmasa bile birçok ilçe belediyesi maliklere yazı gönderdi; çünkü bina kendiliğinden çökerse idarenin kusursuz sorumluluğu doğabilir. Sarıyer’de bunun çok örneği var.

Riskli Yapı Kararından Sonra Kararlar Bina Yıkılmadan Alınabilir Mi?

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, binanın yıkılmış olup olmadığına bakılmaksızın salt çoğunlukla karar alınabilir. Bu imkân, Yargıtay’ın 2015 tarihli kararı sonrası 2016 yılında yapılan yasa değişikliğiyle netleştirilmiştir.

Av. Serkan Çakmaklı: Uygulamada, bina yıkılmadan da müteahhit ve proje kararlarını alıp pay satışı yapıyorduk; idareler de aksini söylemiyordu. Fakat Kasım 2015’te Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, “kanunun lafzı ‘bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda üçte iki çoğunlukla karar alınır’ diyor; yıkılmayan binada 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabisin, 6306’ya göre karar alamazsın” dedi. Bunun üzerine Nisan 2016’da 6704 sayılı torba yasayla “artık binanın yıktırılmış olup olmadığına bakılmaksızın çoğunlukla karar alınır” düzenlemesi geldi. Böylece riskli yapı kararı kesinleştikten sonra; müteahhit seçimi, eser sözleşmesi/hasılat paylaşımı/arsa payı karşılığı inşaat tercihi, terk, ifraz ve tevhit kararlarını bina yıkılmadan da alabiliyoruz.

Toplantı Zorunluluğu Geri Mi Geldi?

4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliğiyle, riskli yapı kararı kesinleştikten sonra maliklerin bir toplantıyla bir araya gelip salt çoğunlukla karar alması usulü yeniden getirilmiştir. Bu değişiklik, Danıştay’ın toplantısız karar almayı mülkiyet hakkı ihlali sayan yürütmeyi durdurma kararı üzerine yapılmıştır.

Av. Serkan Çakmaklı: 2012’de bir toplantı usulü vardı; Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki olağanüstü kat malikleri kurulu çağrısına benzer şekilde, yönetici/denetçi veya maliklerin üçte birinin istemiyle toplanılıp önce oy birliği, sağlanamazsa üçte iki çoğunlukla karar alınıyordu. Ekim 2016’da bu toplantı ifadesi yönetmelikten kaldırıldı; artık hiç toplantı yapmadan, bir ortak karar protokolünü imzalayarak -hatta kapı kapı imza dolaştırarak, adi yazılı şekilde- karar alabiliyorduk.

2023’te Danıştay, “toplantı yapılması gerekmeksizin ve hiçbir şekil şartına tabi olmaksızın çoğunlukla karar alınabilir” hükmü için açılan davada yürütmeyi durdurma kararı verdi; “mülkiyet hakkı gibi önemli bir konuda hiç toplantı yapılmadan karar alınması hak ihlaline neden olur, malikler en azından müzakere edebilmeli” dedi. Bunun üzerine Şubat 2026 yönetmelik değişikliğiyle, “riskli yapı kararı kesinleştikten sonra malikler, bir malikin talebiyle toplanır ve salt çoğunlukla karar alır” düzenlemesi geldi.

Fakat kanun eski çağrı usulünden saptı: ilk hâlinde çağrı noter kanalıyla yapılıyordu, sonra “7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre” dendi. Şimdi yönetmeliğe “Ek-12” diye bir form konuldu; bu formun muhtarlıkta ilanıyla bütün malikler toplantıya çağrılmış sayılıyor. Yani yurt dışında veya şehir dışında yaşıyorsanız, eviniz boşsa, toplantıdan hiç haberiniz olmayabilir.

Av. Afşin Hatipoğlu: Malikin temsili konusunda bir sınırlama var mı?

Av. Serkan Çakmaklı: Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki sınırlamalar burada uygulanmıyor: 40 ve altı bağımsız bölümde bir kişinin en fazla iki maliki temsil edebilmesi, 40’tan fazlasında yüzde beşten fazla temsil olamaması gibi kısıtlamalar yok. Zaten genelde toplantıdan önce salt çoğunluk bir müteahhitle anlaşmış, hatta noterde sözleşmesini imzalamış oluyor.

Av. Afşin Hatipoğlu: Yani riskli yapı kararı olmadan da müteahhitle anlaşıp, ona vekâlet verip tüm süreci müteahhit eliyle yürütmek mümkün mü?

Av. Serkan Çakmaklı: Aynen öyle. Vatandaş, müteahhit noter harçlarını da üstleniyorsa, riskli yapı tespitinden önce veya sonra sözleşmesini genelde toplantı öncesinde imzalıyor; sözleşmeyle birlikte müteahhide riskli yapı tespiti, binanın yıktırılması, toplantılara katılma ve oy kullanma yetkilerini içeren vekâletnameyi de veriyor. Böylece toplantıda, diyelim yüzde 80’i anlaşıp vekâlet vermiş, o yüzde 80’i müteahhit tek başına temsil ediyor.

Kira Yardımı Ve Devlet Destekleri Ne Kadar?

Riskli yapılarda maliklere 18 aylık kira yardımı yapılır ve bu yardım Türkiye genelinde geçerlidir. Bunun yanında yalnızca İstanbul’a özgü “Yarısı Bizden” kampanyası ile pilot illerde uygulanan Dünya Bankası kredisi gibi ek destekler bulunur.

Av. Serkan Çakmaklı: Riskli yapılarda, Bakanlık ve Başkanlık bütçesinden belediye eliyle ödenen 18 aylık kira yardımı var; Türkiye’nin bütün illerini kapsıyor, illere göre değişip büyükşehirlerde ve İstanbul’da en yüksek oluyor. Bir de sadece İstanbul için getirilen “Yarısı Bizden” kampanyası var; şu anki rakamlarla 875.000 lira hibe, 875.000 lira kredi ve 125.000 lira taşınma yardımı yapılıyor.

18 aylık kira yardımında ikamet şartı yok; malik oturmasa da faydalanıyor. Fakat Yarısı Bizden’deki taşınma yardımı için ikamet şartı var: malik evini kiraya verip başka yerde oturuyorsa, taşınma yardımından kiracı faydalanır. Ayrıca malik hem Yarısı Bizden’den hem 18 aylık kira yardımından aynı anda faydalanamaz; birini seçmek zorunda.

Son olarak, kamuoyunda çok yer alan üç milyon liralık kredi var; 2023’ten beri Dünya Bankasıyla imzalanan protokol çerçevesinde ama bugüne kadar fazla işlerliği olmamıştı. Bakanın açıklamasıyla artık kullanılmaya başlanacak; pilot iller var, İstanbul da bunlardan biri. Şartları Yarısı Bizden’e göre daha ağır, çünkü orada malikin kredibilitesine veya Findeks raporuna bakılmazken burada bunlar kontrol ediliyor.

Müteahhidin Yeterliliği Nereden Kontrol Edilir?

Müteahhidin yeterlilik sınıfı, noter sözleşmesi aşamasında değil belediyeden ruhsat alma aşamasında kontrol edilir. Bakanlık A’dan H’ye kadar sekiz müteahhitlik sınıfı belirlediğinden, malikin sözleşme öncesinde müteahhidin yeterlilik belgesini (karnesini) istemesi önerilir.

Av. Serkan Çakmaklı: Noter, sözleşme sırasında müteahhitten yalnızca müteahhitlik yetki belgesi numarasını istiyor; sınıflandırmaya bakılmıyor. Bu kontrol ruhsat alma aşamasında yapılıyor. Bakanlık A’dan H’ye sekiz sınıf getirdi: yeni başlamış, iş bitirmesi olmayan bir müteahhit yaklaşık 2.500-3.000 metrekare inşaat alanıyla sınırlı; iskân almış bir binanız yoksa 6.000-7.000 metrekarelik inşaatı yapamıyorsunuz. Bu yüzden vatandaşlara mutlaka, noterde sözleşme imzalanmadan önce müteahhidin yeterlilik belgesini/karnesini istemelerini tavsiye ediyoruz; çünkü sözleşme imzalandıktan sonra o müteahhitle bağlı kalınıyor.