Kentsel Dönüşümde Hukuki Yol Haritası

Kentsel dönüşüm sürecinin sağlıklı yürümesi; riskli yapı tespiti, tahliye, salt çoğunlukla karar alma ve arsa payı gibi başlıkların doğru sırayla ve doğru hukuki zeminde ele alınmasına bağlıdır. Tüketici Bilinci programında Sefa Kabaalioğlu’nun konuğu olan büromuzun kurucu ortağı Av. Serkan Çakmaklı; bu sürecin tüm hukuki aşamalarını, sık yaşanan hak kayıplarını ve çözüm yollarını uygulama örnekleriyle anlattı.

Konunun detaylarını aşağıdaki videodan izleyebilir, tüm konuşmanın metnini ise videonun altındaki transkriptten okuyabilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm Mü, Bina Yenileme Mi?

Türkiye’de yürütülen uygulama, çoğunlukla gerçek anlamda kentsel dönüşüm değil bina yenilemedir. 6306 sayılı Kanun ismiyle dahi alan bazlı dönüşümü gerekli kıldığı hâlde, uygulama parsel ve bina bazlı yenilemeye sıkışıp kalmıştır.

Sefa Kabaalioğlu: Kentsel dönüşüm nedir? Ülkemizde gerçek anlamda kentsel dönüşüm uygulanıyor mu, yoksa bina yenileme mi Serkan Bey?

Av. Serkan Çakmaklı: Kentsel dönüşüm kavramı hayatımıza 6306 sayılı Kanun’la girmedi; öncesinde de vardı ama farklı kanunlarla yapılmaya çalışılıyordu. Örneğin Belediye Kanunu’nun 73. maddesi, belediyelerin kentsel dönüşüm alanı ilan ettiği alanların dönüştürülmesini öngörüyordu. Fakat dönüşüme ikna edilemeyen vatandaşların sürece ne şekilde dâhil edileceği düzenlenmediği için, bunlar hep acele kamulaştırma gibi metotlarla çözülmeye çalışılmış; mahkemeler de “idare kamulaştırma amacına aykırı davranmış” demiş.

Mayıs 2012’de 6306 sayılı Kanun yürürlüğe girince; alanların ve yapıların nasıl belirleneceği, risk tespitlerinin nasıl yapılacağı, çoğunluğun nasıl karar alacağı ve o karara katılmayan maliklerin haklarının nasıl korunacağı düzenlendi. Fakat kanun ismiyle bile “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” diyor; “yapıların” demiyor. Alan bazlı dönüşümü gerekli kılan bir kanun varken biz bina dönüştürmeye tıkılıp kaldık; üstelik bunu öncelikli deprem riski taşıyan alanlarda değil, daha çok imarın ve rantın yüksek olduğu alanlarda yapıyoruz.

Bina yenileyerek aslında bir fırsatı heba ediyoruz; bu binalar 50-60 sene ayakta kalacak. Biz binaları yeniliyoruz ama kentlileşmiyoruz: altyapı aynı, yollar aynı. Fikirtepe’yi örnek verelim; elektrik, su ve doğal gaz altyapısı aynıyken nüfusu 10-15-20 katına çıkarıyoruz. En azından parsel bazlı yerine alan bazlı dönüşüm yapıp, parselleri tevhit ederek zeminaltı otopark alanlarını çoğaltsak amaca daha çok hizmet edecek.

Otopark Sorunu Ve İmar Mevzuatının Denetimi

Otopark Yönetmeliği daire büyüklüğüne göre araç yeri ayrılmasını zorunlu kılsa da, uygulamada bu sayı çoğu binada fiilen sağlanamamaktadır. Denetim eksikliği, mimari projede gösterilen otopark alanlarının pratikte oluşturulamaması sorununu doğurmaktadır.

Av. Serkan Çakmaklı: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 25 Mart 2021 tarihli Otopark Yönetmeliği var; ilk çıktığından beri defalarca değişmiş. Gelinen düzenlemede 80 metrekareye kadar dairelerde üç daireye bir araç, 80-120 metrekare arası iki daireye bir araç, 120-180 metrekare arası bir daireye bir araç yeri ayrılıyor. Fakat bina yapılıyor, mimari projeye bakıyorsunuz, o kadar araç yeri yok. Kim denetliyor? İskân verilirken belediyenin, “senin bu kadar otopark alanın yok” demesi gerekir. Bina bittikten sonra denetlense ne olur; yıkım kararı verecek hâlin yok, ceza kesiliyor, o da ödeniyor. Hem projede gösterilse bile fiiliyatta o kadar otopark alanı yapılması çoğu zaman mümkün olmuyor.

Kentsel Dönüşümün Önemi Ve Yapı Stoğu Gerçeği

Türkiye bir deprem ülkesi olduğundan, deprem öncesinde yıkımı önleyerek hem can kayıplarının hem de milyarlarca dolarlık ekonomik tahribatın önüne geçilebilir. Özellikle 1999 öncesi yapı stoğu ciddi risk taşıdığından, kentsel dönüşüm siyaset üstü bir gerçekliktir.

Av. Serkan Çakmaklı: Ülkemiz deprem ülkesi; neredeyse 10 yılda bir büyük yıkımlar yaşıyoruz. Can kayıplarının yanında her depremin maliyeti milyarlarca dolar. Yapı stoğumuz çok kötü; özellikle 1999 öncesinde yapılan binalar kötü durumda, çünkü o dönem “denizden kum taşıdık” denen malzemeyle yapılan binalarda tuzun yarattığı korozyon büyük. Dolayısıyla kentsel dönüşüm tartışmasız bir gerçeğimiz, siyaset üstü bir konu. 1999 depreminden sonra mevzuat anlamında atılan en somut adım bence 6306 sayılı Kanun; fakat uygulamada istediğimiz sonuçları yaratamadı.

Sefa Kabaalioğlu: Fakat 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş depreminde, 1999’u bırakın, 2018 yönetmeliğinden sonra yapılmış binalar bile yıkıldı ya da zeminiyle arkaya yattı.

Av. Serkan Çakmaklı: Orada da cezaların caydırıcılığı çok önemli. İki yıl önce yapılmış bina yıkılıyorsa ve biz o binaları yapanları hâlâ taksirle ölüme sebebiyet vermekten yargılarsak bu işin sonu gelmez. Bu açıkça olası kasttır; olası kast dendiğinde cezalar kat kat artıyor. İhmalden, kusurdan kaynaklı cezalarla bu işin caydırıcılığı sağlanamaz. Ben de Türkiye Barolar Birliği’nin UNICEF’le geliştirdiği bir program vesilesiyle, depremden etkilenen illerdeki meslektaşlarımızı kentsel dönüşüm hukuku konusunda bilgilendirmek üzere bölgedeki illerin hemen hemen tamamında bulundum.

Riskli Yapı Nedir Ve Tespiti Nasıl Yaptırılır?

Riskli yapı, 6306 sayılı Kanun’da ekonomik ömrünü tamamlamış ve ağır hasar görme riski taşıyan yapı olarak tanımlanır. Tespit için yapının ikamete, iş yeri, ibadet veya eğitime elverişli ve statik bütünlüğü bozulmamış olması gerekir.

Av. Serkan Çakmaklı: Yönetmelik, Temmuz 2014 değişikliğiyle şunu getirdi: içinde ikamet edilebilmeye, iş yeri veya eğitime uygun; statik bütünlüğü bozulmamış, natamam veya metruk olmayan yapılar ancak riskli yapı olarak tespit edilebilir. Uygulamadan bir örnek: vatandaş müteahhitle anlaşıp binasını boşaltırken kapısını, penceresini, pervazını söküp binayı adeta metruk hâle getirmiş. Sonra yapılan başvuruda belediye, “burayı riskli yapı olarak tespit edemezsin, artık ikamete elverişli değil” demiş. Bu durumda hem yıkım hem yeniden yapım için oy birliğine tabi kalıyorsunuz ve kanunun finansal desteklerinden faydalanamıyorsunuz. Dolayısıyla vatandaş, tespit yaptıracağı binanın kullanıma elverişli hâlde olmasına çok dikkat etmeli.

Kiracı Riskli Yapı Tespiti İsteyebilir Mi?

Kanunun lafzına göre riskli yapı tespitini doğrudan yalnızca malikler isteyebilir; kiracının doğrudan başvuru hakkı yoktur. Ancak kiracı, idareye (belediye, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) başvurarak bu tespitin yaptırılmasını dolaylı olarak talep edebilir.

Av. Serkan Çakmaklı: Riskli yapı tespiti öncelikle malikler tarafından yaptırılır; yaptırılmazsa idare, süre vererek maliklerden ister, yine yaptırılmazsa doğrudan yapabilir. Kanun hep “malik” dediği için kiracının doğrudan isteme hakkı yok; başvuru e-Devlet üzerinden, tapu belgesiyle yapılıyor. 50 dairelik bir binada yüzde bir hisseli bir malik dahi tespit isteyebilirken, kiracı doğrudan isteyemez.

Peki kiracı neden istesin? Diyelim ki büyük bir market zincirisiniz, 10 yıllık kira sözleşmesiyle girdiniz; iki yıl sonra binanın riskli olduğunu gördünüz. Bu riski belgelemeden tahliye ederseniz, Borçlar Kanunu’na göre erken fesih tazminatı ödersiniz. Fakat yapının riskli olduğunu tespit ettirirseniz, geçerli bir sebebe dayanarak sözleşmeyi feshedebilirsiniz. Bu yüzden uzun süreli kira yükümlülüğü altındaki kiracı, idare yoluyla bu tespiti yaptırma hakkına sahiptir.

Ev Sahibi Bilgilendirmezse Kiracının Masrafları Ne Olur?

Kiraya veren, kiralananı kira süresi boyunca kullanıma elverişli bulundurmakla yükümlü olduğundan, riskli yapı sürecinden doğan zararlardan sorumludur. Yargıtay, hatta kiraya verenin değil bir komşunun yaptırdığı tespit nedeniyle dahi kiraya vereni kiracıya karşı sorumlu tutmaktadır.

Av. Serkan Çakmaklı: Ev sahibi, sözleşme görüşmeleri sırasında böyle bir durumdan haberdarsa ve sakladıysa, kiracının bütün masraflarını karşılamakla yükümlüdür. Sözleşme kurulurken böyle bir durum yokken, sonradan kiraya verenin kendisi riskli yapı başvurusu yaparsa, zararın doğmasına o sebep olduğu için yine sorumludur; Yargıtay kararları da bu yönde. Dahası Yargıtay daha geniş bakıyor: sizinle arasında sözleşme bulunmayan bir komşu tespit yaptırdığında ve siz tahliye etmek zorunda kaldığınızda dahi, kiraya vereni kiracıya karşı sorumlu tutuyor.

Riskli yapı tespitinden tahliyeye, kira ilişkisinden arsa payına kadar bu başlıkların her biri birbirine bağlı teknik konulardır ve çoğu zaman aynı dosyada bir arada değerlendirilmesi gerekir. Bu sürecin ayrıntılarını ve büromuzun uygulama yaklaşımını kentsel dönüşüm hukuku çalışma alanı sayfamızda daha kapsamlı bulabilirsiniz. Özellikle sürecin hangi adımının hangi sırayla atılacağı, ilerideki hak kayıplarını önlemede belirleyici oluyor.

Riskli Yapı Tespit Ve Yıkım Masraflarını Kim Öder?

Tespit masrafları önce başvuruyu yapan malik tarafından karşılanır; ancak bu malik diğer bağımsız bölüm sahiplerine arsa payları oranında rücu edebilir. İdare tarafından yaptırılan tespit ve yıkım giderleri ise 6183 sayılı Kanun uyarınca maliklerden arsa payı oranında tahsil edilir.

Av. Serkan Çakmaklı: Tespit malik tarafından yaptırıldıysa masrafı önce o karşılar; fakat Kat Mülkiyeti Kanunu ve Medeni Kanun gereğince diğer hissedarlara arsa payı oranında rücu edebilir. Tespit, verilen sürede yaptırılmayıp idare tarafından yapıldıysa; hem tespit hem yıkım giderleri, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun uyarınca maliklerden arsa payı oranında tahsil edilir.

Tespiti Engelleyen Malik Veya Kiracıya Karşı Ne Yapılır?

7 Kasım 2023 değişikliğinden önce kilitli kapı gibi pasif engellemeler karşısında kanunun eli kolu bağlıydı; savcılıklar bunu mukavemet saymıyordu. Bu tarihten sonra kanun, gerekirse kapalı kapıların açtırılması suretiyle riskli yapı tespitinin yapılabilmesinin önünü açmıştır.

Av. Serkan Çakmaklı: Bu en kritik konulardan biri. 7 Kasım 2023, 6306 sayılı Kanun’da uygulamanın önünü en çok açan tarih. Öncesinde kanun, tespiti engelleyenler hakkında suç duyurusundan bahsediyordu ama bunu aktif mukavemet olarak anlıyordu. Karot alınması için gidiyoruz, malik değil kiracı kapıyı kilitlemiş, açmıyor; savcılıklar “burada mukavemet yok” diyerek kovuşturmaya yer olmadığı kararı veriyordu.

Kasım 2023 değişikliğiyle kanun artık “gerekirse kapalı kapılar açtırılmak suretiyle riskli yapı tespiti yapılır” diyor. Lisanslı kuruluş durumu tutanakla idareye sunuyor; mülki idare amirinin görevlendirmesiyle, polis veya jandarma eşliğinde, gerekirse çilingirle kapı açılıp tespit yapılabiliyor. Aktif mukavemet edenler olursa Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre suç duyurusu da mümkün.

Riskli Yapı Kararına İtiraz Ve Dava Süreci Nasıl İşler?

Riskli yapı kararına karşı itiraz süresi 15 gündür ve tebligat artık e-Devlet, bina kapısı ve muhtarlıkta ilan yoluyla yapılır. İtiraz, yedi kişilik bir komisyonca incelenir; reddi hâlinde 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Av. Serkan Çakmaklı: İtiraz süresi 15 gün. 7 Kasım 2023 öncesinde tebligat, 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre fiziki yapılıyor ve tüm kat maliklerinin tebellüğü bekleniyordu; kimi yurt dışında, kimi yazlıkta olduğu için süre başlamıyordu. Artık tebligat şöyle yapılıyor: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı sitesinde yayımlanır, e-Devlet’e tebliğ edilir, binanın kapısına asılır ve mahalle muhtarlığında ilan edilir. Muhtarlıkta 15 gün askıda kalır; sürenin bitimiyle herkese tebliğ edilmiş sayılır. İtiraz süresi askıdan indikten sonraki 15 günün bitimiyle bağlar.

İtirazı inceleyen komisyon yedi kişiden oluşuyor: üçü akademisyen, dördü Bakanlık bünyesinden. 2000 öncesi binaların bu kanuna göre risksiz çıkması pek mümkün olmadığından, itirazlar büyük oranda reddediliyor; ancak yönetmeliğin aradığı karot/sıyırma gibi bir usul eksikliği varsa itiraz kabul edilebiliyor. Komisyonun reddi üzerine riskli yapı kararı kesinleşir; vatandaş 30 günlük sürede idare mahkemesinde iptal davası açabilir.

Önemli bir ayrıntı: İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda genel dava açma süresi 60 günken, 6306 kapsamındaki işlemlerde bu süre 30 gün. Üstelik itiraz için geçen süre bu 30 günden mahsup ediliyor; örneğin 15 günlük itiraz süresinin 5. gününde itiraz ettiyseniz, ret sonrası kalan süreniz 30 değil 25 gündür. Meslektaşlarımızın bile bu süreyi atlayarak hak kaybına uğradığına rastlıyoruz.

Riskli Binayı Tahliye Etmeyenler Hakkında Ne Yapılır?

7 Kasım 2023 öncesinde tahliye için iki ayrı süre (60 günden az olmamak ve 30 günden az olmak üzere) öngörülüyordu; bu süreler tebligat sorunları nedeniyle aylarca uzayabiliyordu. Değişiklikle süreler birleştirilerek “90 günden fazla olmamak üzere” tek süre hâline getirilmiştir.

Av. Serkan Çakmaklı: Eski düzenlemede “60 günden az olmamak üzere” denince 270 gün süre verildiğine bile rastladım; “30 günden az olmak üzere” denince de bir gün süre veren belediye gördüm. Süreler birleştirildi ama şimdi de “90 günden fazla olmamak üzere” deniyor; kanımca kanun koyucu net olarak “90 gün verilir” demeliydi, çünkü lafza göre belediye üç-beş gün de verebilir. Uygulamada genellikle 89-90 gün veriliyor. Tahliye ihtarı da yine e-Devlet, bina kapısı ve muhtarlık ilanıyla tebliğ edilmiş sayılıyor. Süre sonunda bina boşaltılmazsa; önce elektrik, su, doğal gaz kesimi için kurumlara yazı yazılıyor, hâlâ tahliye etmeyenler kolluk kuvvetleri marifetiyle çıkarılıyor.

Bina Üzerinde İpotek Varsa Yıkım Yapılabilir mi?

Haciz, ipotek gibi sınırlı ayni haklar ve şerhler, 6306 sayılı Kanun uyarınca yıkıma ve yeniden yapıma engel değildir. Bu takyidatlar, yıkımdan sonra malikin hissesi üzerinde devam eder ve yeni bina yapıldığında yalnızca o kişinin bağımsız bölümüne taşınır.

Av. Serkan Çakmaklı: Eskiden yıkım ve yeniden yapımda ipotek alacaklısı gibi lehtarlardan muvafakat almak gerekiyordu; 6306 bunu tamamen kaldırdı. Üzerinde onlarca haciz-ipotek olan binada dahi bunlar yıkımı engelleyemiyor. Fakat o takyidatlar mahfuz kalıyor: yıkımdan sonra kişinin hissesi üzerinde devam ediyor, bina yeniden yapılıp kat irtifakı kurulunca yalnızca o kişinin bağımsız bölümü üzerinde geçerliliğini sürdürüyor. Bu, alacaklı için de kıymetli; daire beş milyonken yapıldıktan sonra 20 milyon oluyor, alacaklılar da alacağını alıyor.

Kat Karşılığı Sözleşme İçin Hangi Çoğunluk Aranır?

7 Kasım 2023 değişikliğiyle karar nisabı, arsa payının üçte ikisinden salt çoğunluğa indirilmiştir. Salt çoğunluk, arsa payının yüzde ellisinin üzerindeki herhangi bir çoğunluğu ifade eder.

Av. Serkan Çakmaklı: Değişiklik öncesinde arsa payı bakımından üçte iki olan nisap, artık salt çoğunluğa indi. Dilimize “yüzde 51” pelesenk oldu ama kanun doğru ifadeyi kullanıyor: salt çoğunluk. Yani yüzde 50,001 dahi salt çoğunluktur; yüzde 50’nin üzerindeki herhangi bir çoğunlukla karar almak mümkün. Burada dikkat: nisap arsa payına göre belirlenir, paydaş sayısına veya bağımsız bölüm sayısına göre değil.

Salt Çoğunluk Her Kararı Alabilir Mi? Azınlığın Hakları

Salt çoğunluk kural olarak karar alabilir ve idare bu kararın içeriğine müdahale edemez; ancak Medeni Kanun’un ikinci maddesindeki hakkın kötüye kullanılması yasağı bir sınır oluşturur. Azınlıkta kalan maliklerin başvuru mercii yargıdır.

Av. Serkan Çakmaklı: 7 Kasım 2023 hem nisabı düşürdü hem çoğunluğun alabileceği kararları genişletti. Önceden çoğunluk; binanın nasıl yenileneceğine, projeye ve hangi yükleniciyle anlaşılacağına karar verebiliyordu. Değişiklik bunu ileri götürdü: madde gerekçesine göre, binası yıkılıp üçte iki çoğunluğu sağlayan vatandaşlar, belediyeye inşaat ruhsatı başvurusunda oy birliği istendiği için tıkanıyordu. Kısıtlılık, vasiyetname, ihtiyati tedbir şerhi ya da malikler arası dava gibi sebeplerle oy birliği sağlanamıyor, pay satışı da yapılamıyor, yıllarca ruhsat alınamıyordu. Artık salt çoğunlukla inşaat ruhsatı alınabiliyor; eksiklikler inşaatın devamında tamamlanabiliyor.

Buna rağmen, kentsel dönüşümde uzlaşmaya önem veren bir hukukçu olarak şunu söylüyorum: vatandaşlar mümkünse tam mutabakatla hareket etsin. Yeni binada yine aynı komşularla oturacaksınız; ayrıca her anlaşmazlık yeni bir dava ve gecikme demek. Salt çoğunluk dilediği gibi karar alabilir mi? İdare müdahale etmediği için evet; ancak Medeni Kanun’un ikinci maddesi ve Anayasa Mahkemesi’nin 2022 tarihli emsal kararı gereğince, bir komşuyu beşinci kattan zemin kata indiremez ya da herkes yüzde 20 küçülürken birini yüzde 40 küçültemezsiniz. Böyle bir kararı alsanız da yargı müdahale eder; azınlığın derdine derman olacak yer yine idari ve adli yargıdır.

Arsa Payı Nedir Ve Düzeltme Davası Kazanılabiliyor Mu?

Arsa payı metrekare değil, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre belirlenen değeridir; halk arasındaki “şerefiye” kavramının Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki karşılığıdır. Arsa payı düzeltme davaları zamanaşımına tabi olmasa da, uygulamada büyük oranda reddedilmektedir.

Av. Serkan Çakmaklı: Arsa payı metrekare değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun üçüncü maddesi, arsa payının bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre belirlenen değere göre saptanacağını söyler. Büyüklük metrekaredir; ama “konum” tanımının içinde 20’den fazla kriter var: Adana’da güneş almak eksi puanken Erzurum’da artı, asansörsüz binada üst kat eksi, manzara ve cephe artı puan olabilir. Proje müellifi bu kriterlerle bağımsız bölüme bir değer verir; halk arasında “şerefiye” denen budur ve kanuni karşılığı arsa payıdır.

Kentsel dönüşümde arsa payı kilit; çünkü karar nisabını buna göre belirliyoruz, paylaşımı buna göre yapıyoruz. Yeni projede bana eski arsa payımla orantılı bir bağımsız bölüm teklif edilmesi zorunlu. Anlaşmaya katılmayıp “bağımsız bölümüm satılsın” dediğimde de aslında arsa payım satılıyor: bina yıkılıp arsa hâline gelince arsadaki payımın metrekare birim fiyatı üzerinden pay satışı yapılıyor.

Arsa payı davasında zamanaşımı yok, her zaman açılabilir; ama mahkeme, bağımsız bölümün kat irtifakının kurulduğu tarihteki konum, büyüklük ve şerefiyesine bakar. “Önümdeki bina yıkıldı, artık deniz görüyorum, payım artsın” diyemezsiniz. Sonuç olarak bu davalar yüzde 99 oranında reddediliyor; çünkü mahkemeler, uzun süre sessiz kalıp kentsel dönüşüm aşamasında (çoğu zaman yıkımı durdurma tedbiri almak için) açılan bu davaları hakkın kötüye kullanılması sayıyor.

Sürecin Sağlıklı Yürümesi İçin Öneriler

Kentsel dönüşüme girecek maliklerin önce önleyici hukuk anlayışıyla hareket etmesi; tapu kaydı ve imar durumu incelemesi yaptırması; ve riskli yapı tespitinden önce yükleniciyle mutabakata varması önerilir. Bu sıralama, ilerideki hak kayıplarını önlemede belirleyicidir.

Av. Serkan Çakmaklı: Vatandaş “önleyici hukuk” kavramını mutlaka kafasına kazısın; avukatını en baştan görevlendirsin. İkincisi, hiç riskli yapı tespitine girmeden tapu kaydı ve imar durumu incelemesi yaptırsın: parselde kamulaştırma şerhi çıkabilir, binanız riskli yapı olduğu için yıkılırsa devlet bina bedeli ödemeden kamulaştırma yapabilir. Vesayet, ihtiyati tedbir şerhi veya dava var mı, mutlaka bir hukukçuyla incelensin. Üçüncüsü, yükleniciyle mutabakata varmadan riskli yapı tespiti yaptırmayın; önce tespit yaptırırsanız müteahhidin eli güçlenir, sizinki zayıflar. Yani sıra: önce hukukçu, mimar, mühendis desteği ve tapu-imar araştırması; sonra yükleniciyle mutabakat; en son riskli yapı tespiti.