Kentsel Dönüşümü Hızlandırmak
Kentlerimizi olası afetlere, özellikle depreme karşı hazırlamanın yolu artık ortak bir cevapta buluşuyor: kentsel dönüşüm. İstanbul başta olmak üzere riskli şehirlerdeki yapı stoklarının dönüşümünü hızlandırmak, zamana karşı yürütülen kritik bir süreç. Ankara Gayrimenkul Zirvesi’nde düzenlenen “Kentsel Dönüşümü Hızlandırmak — Etkin Stratejiler ve Çözümler” panelinde büromuzun kurucu ortağı Av. Serkan Çakmaklı; 6306 sayılı Kanun’daki son değişiklikler, salt çoğunlukla karar alma ve azınlık haklarının korunması gibi başlıkları saha pratiğiyle değerlendirdi.
Konunun detaylarını aşağıdaki videodan izleyebilir, tüm konuşmanın metnini ise videonun altındaki transkriptten okuyabilirsiniz.
Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunlukla Karar Alma Ne Anlama Geliyor?
Salt çoğunlukla karar alma, maliklerin yüzde ellinin üzerindeki bir çoğunluğuyla kentsel dönüşüm sürecine ilişkin kararların alınabilmesi anlamına gelir. Bu, eski düzenlemedeki daha yüksek nisap şartını yumuşatan ve uygulamanın önünü açan en kritik değişikliklerden biridir.
Moderatör (Av. Pınar Ersin): Kentsel dönüşümle ilgili özellikle son değişiklikler çok detaylı konuşuldu. Ama sizin açınızdan süreçler nasıl işliyor? Her iki taraf açısından da, yani sadece yüzde 51 değil, o yüzde 49 açısından da özellikle vurgularsanız sevinirim.
Av. Serkan Çakmaklı: Öncelikle değerli hazirunu saygıyla selamlıyorum. Sizin de söylediğiniz gibi, kentsel dönüşümdeki güven ortamını hukuki zemine oturtmamızı yasalar ve yönetmelikler sağlıyor. En çok da kamuoyunda tartışılan 7 Kasım 2023 tarihli 6306 sayılı Kanun değişiklikleri ön planda; çok kısa bir süre önce, 21 Mayıs’ta da kanunun uygulama yönetmeliği yayınlandı.
Burada kamuoyunda öne çıkan konular var. Bir tanesi, artık salt çoğunlukla karar alınabilmesi. Peki salt çoğunluk, yani yüzde ellinin üzerinde bir çoğunlukla karar alınabilecek; fakat karşıda da neredeyse aynı oranda bir çoğunluk olabilir. Bunların hakları nasıl garanti altına alınabilir? Bu çok önemli bir konu.
Öncelikle şunu söyleyeyim: Kanun 2012 yılında yürürlüğe girdi. Bu kanunun adı, Veysel Bey de aynı şeye değindi, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun. Yani kanun bize ismiyle dahi aslında alan bazlı bir dönüşümün gerektiğini söylüyor. Fakat maalesef hem yasadaki yetersizlikler hem yargı kararları alan bazlı dönüşümü bugüne kadar biraz engelledi; biz bina bazlı kentsel dönüşüme sıkışıp kaldık. Kasım 2023’te yapılan değişiklikler, alan bazlı dönüşümün önünü açma adına son derece önemli.
2012 yılında kanun yürürlüğe girdikten sonra 2016 ve 2019 yıllarında çok kapsamlı değişiklikler olmuştu kanun ve yönetmelikte. Fakat uygulamanın önünü açan en önemli değişiklikler Kasım 2023’te gerçekleşti. Müteahhitlerin, yüklenicilerin önünü açacak değişiklik derseniz: artık salt çoğunlukla inşaat ruhsatı alabilme imkanı getirildi. Kanun değişikliği öncesinde üçte iki çoğunlukla projenin ne şekilde değerlendirileceğine, taşınmazın ne şekilde değerlendirileceğine, yüklenici seçimine, hatta tevhit-ifraz gibi işlemlere karar verebiliyorduk. Fakat inşaat ruhsatı aşamasına geldiğimiz zaman orada oy birliğini sağlamış olmamız gerekiyordu.
Madde gerekçesi tam da bunu söylüyor: vesayet durumları, mirasçılık durumları, açılmış davalar, gaiplik gibi sebeplerle vatandaşın evi yıkıldı, taşınmaz arsa haline geldi; fakat oy birliği sağlanamadığı için inşaat ruhsatı alınamıyordu. İşte bu sebeple kanun koyucu, artık salt çoğunlukla inşaat ruhsatı verilebilsin dedi. Kalan eksiklikler — pay satışı veya açılan davaların sonuçlanması gibi süreçler — bu süreçte devam etsin. Dolayısıyla bana sorarsanız bu kanunun getirdiği en önemli değişiklik, salt çoğunlukla inşaat ruhsatı verilebilmesi.
Kentsel Dönüşümde Azınlık Hakları Nasıl Korunuyor?
Azınlıkta kalan maliklerin hakları, kanunun öngördüğü bir müzakere kuruluşu ve uygulamacıların önerdiği tahkim komisyonu benzeri yapılar üzerinden korunmaya çalışılıyor. Ancak mevcut müzakere kuruluşunun bağlayıcı bir karar yetkisi bulunmaması, sistemin en tartışmalı yönlerinden biri.
Av. Serkan Çakmaklı: Azınlık haklarını ne şekilde koruyacağız? Burada kanun, yürürlüğü bir sene ertelenen bir müzakere kuruluşu getirdi; içinde mimarın, mühendisin, değerleme uzmanının, hukukçunun olduğu bir yapı. Yani bir ticari şirket kurulmasını öngördü. Fakat buradaki eksiklik şu: bu kuruluşlar bir karar alma yetkisine sahip değiller. Bunu yönetmelikte de gördük; tamamen istişari nitelikte bir kuruldan bahsediliyor. Bakanlık tarafından lisanslandırılacak bir özel şirket söz konusu.
Dolayısıyla azınlıkta kalan kişilerin gerçek anlamda haklarının, çok uzun sürecek mahkeme süreçlerine gitmeden, belki Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bünyesinde kurulacak bir tahkim komisyonu vasıtasıyla ele alınması gerekir diye düşünüyorum. En büyük önerim bu olur; sistemdeki tıkanıklığın giderilmesi adına.
Moderatör: Arabuluculukla ilişkilendirilebilir mi bir noktadan sonra?
Av. Serkan Çakmaklı: Kanun, kurulması düşünülen bu şirketlerin hem malikler arasında hem maliklerle yükleniciler arasında ilişkileri dinleyip bir rapor halinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığına sunacağını düzenliyor. Fakat dediğim gibi bunun bir bağlayıcılığı yok. Eğer Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bünyesinde, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden ve GYODER gibi kuruluşlardan destek alarak yapılar oluşturursak, çok uzun süren yargı süreçlerine kalmadan bunların o tahkim komisyonunda çözümlenmesini sağlayabiliriz. Çünkü çok trajik hak ihlalleri mevcut.
Eğitimlerimde, sempozyumlarımda hep yer veriyorum: Anayasa Mahkemesi’nin 2022 yılının Şubat ayında vermiş olduğu bir karar var. İstanbul’un Bağdat Caddesi’nde yaşanan bir olayda, çok ciddi bir hak kaybıyla ilgili devleti tazminat ödemeye mahkûm etti Anayasa Mahkemesi. İdare mahkemelerinin ve adli yargının ihtiyati tedbir ve yürütmeyi durdurma kararı vermemesi, vatandaşın payının satılmak zorunda kalması üzerine, son çare olarak vatandaş Anayasa Mahkemesine başvurdu; Mahkeme burada bir hak ihlali olduğunu tespit ederek devleti tazminat ödemeye mahkûm etti. Dolayısıyla bütün bunları önlemenin yolu, burada mutlaka bir tahkim komisyonu benzeri bir kazaî yapı oluşturmak diye düşünüyorum. Bunun dışında kanun, tebligat usulleri gibi birçok kolaylık da getirdi; bunlar uygulamanın önünü son derece açan değişiklikler.
Kentsel dönüşümde salt çoğunluk, azınlık hakları, rezerv alan ve inşaat ruhsatı gibi başlıkların her biri, sürecin doğru hukuki kurguyla yürütülmesini gerektiriyor. Bu sürecin teknik yönlerini ve büromuzun uygulama yaklaşımını kentsel dönüşüm hukuku çalışma alanı sayfamızda daha ayrıntılı bulabilirsiniz. Özellikle çoğunluk kararı alınmadan başlatılan süreçlerin ilerleyen aşamalarda iptal riski taşıması, dosyanın en başından doğru kurgulanmasını zorunlu kılıyor.
Uygulamadan İki Örnek: Mirasçılık ve Tebligat
Sahadaki en sık tıkanma noktaları, mirasçılık/vesayet kaynaklı imza eksiklikleri ile yurt dışı tebligat sorunlarıdır. Son kanun değişikliği, bu iki alanda da süreci bloke eden engelleri önemli ölçüde çözmüştür.
Moderatör: Serkan Bey, bu arada başka bir örnek daha var, onu da seslendirelim.
Av. Serkan Çakmaklı: Bir bağımsız bölümde 24 mirasçı olduğunu öğrendik. Yirmi üçü uzlaşıyla, bir hukukçu vekâletiyle, ruhsat sürecimize herhangi bir sorun olmayacak şekilde çözüldü. Bir kişi kent dışında, Antalya’da ve vasi. Vasinin imza atmasıyla ilgili mahkeme yine de bir takvim belirliyor ve süreç bloke oluyordu. İzmir’deki bir oturumda konuyu Çevre ve Şehircilik Bakan Yardımcısı Vedat Bey’e ilettik; belediye ruhsat kesmiyordu, sadece bir bağımsız bölümün 24’te biri oranında. Bunu bir dilekçeyle bakanlığa başvurarak ilettik; hemen bize yazı verdiler. Dediler ki: hayır, bu sizin ruhsat kesmenize engel değil, çünkü mülkiyet hakkı orada hiçbir zaman kaybolmuyor; ama diğer insanların mağduriyeti olmasın diye ruhsatı kesebilirsiniz. Bu da son yapılan düzenlemede önü açılan konulardan biri.
Bir de tebligat konusu var. Tebligatla işin önünü tıkamak isteyen maliklerle çok karşılaşıyoruz. Mesela Türkiye ile Arnavutluk arasında tebligatların iadesi anlaşması olmadığını öğrendik; Arnavutluk’a payını devreden bir vatandaşla karşılaştık. Bu kanun değişikliği aslında bütün bu sorunları bence son derece olumlu bir şekilde çözmüş durumda.
Kentsel Dönüşümde Planlama Ve Vizyon
Kentsel dönüşüm yalnızca binaların yenilenmesi değil, kentin bütününü kapsayan bir planlama ve vizyon meselesidir. Mülkiyetin değeri de nihayetinde kentin yaşanabilirliğiyle birlikte oluşur.
Moderatör: Çok teşekkür ediyoruz, çok hızlı bir özetle. Belki kentsel dönüşüme özel tüm gün sürecek bir çalıştay da olabilir. Cem Bey, bu noktada size sözü vermek istiyorum; işin sosyo-psikolojik ve planlama altyapısına da değinmenizi önemli buluyorum. Mülkiyet hakkı anayasayla koruma altına alınmış çok kıymetli bir hak. Oradaki bir mirasçının bile gözyaşını dökmeden bu problemleri çözmek durumundayız.
Cem Yılmaz (KEYM / GYODER): Önce misafirlerimize hoş geldiniz diyorum. Hızda konuştuk; bir defa mülkiyetin değeri ortaya çıkanla oluşuyor. Normalde bir metrekare ve onun bir karşılığı var; o değer neyse gayrimenkulün değeri dediğimiz şey o. Ben biraz işin kamu ve vizyon tarafından bahsedeyim.
Planlamanın ana sorusu, elinizdeki toplam veriyle geleceği tahmin etmek gibi görünür; fakat o tahmin edilen gelecek elinizdeki veriyle sınırlıdır. Asıl konu ne istediğinizdir. Nasıl bir gelecek istiyorum sorusudur. Bu soruyu birey olarak hepimiz sorabiliriz, ama kamunun da böyle bir soru sorarak bir vizyon koyuyor olması lazım ki, sahada uygulayacak yatırımcıların o geminin nereye gittiğiyle ilgili bir fikri olsun. Dümeni birinin tutuyor olması lazım. Siz çok değerli bir bölgede 1000 konut yapıyor olabilirsiniz; yanı başında değerini düşürecek bir yatırım veya yatırımsızlık olabilir ve o değer oluşmayabilir.
Japonların çok sevdiğim bir atasözü var: misyonsuz vizyon bir rüyadır, ama vizyonu olmayan bir misyon kabustur. Bizim kabuslar görmememiz için kentlerimize stratejik anlamda yaşam alanları olarak bakıyor olmamız lazım. Bunun temelleri de sürdürülebilirlik ve dayanıklılıkta. Artık popüler kavramlar oldu; ESG — Environmental, Social and Governance. İşin meselesi yönetişim. Kamu bunu tek başına da yapmıyor; belli paydaşları aynı masaya oturtarak, oradaki konsensüsü arayarak yapıyor. Bunun içinde yatırımcı da var, vatandaş da var, bürokrat da var, seçilmiş politikacı da var.
Bir alanı ilan ediyoruz; onun nedenlerini sorguladığımızda alttaki nedenleri doğru anlatabiliyor olmamız lazım. Burası neden afet riski taşıyor? Afet nedir — seldir, yangındır, depremdir, yapısal eskimedir; hatta sosyolojik bir afet, yani çöküntü bölgeleri de olabilir. Önce afeti tanımladınız, bir risk ve tehlike tanımlamanız gerekir, ona göre de bir önceliklendirme yapmalısınız. Finansmanı konuşuyoruz ama doğru noktadan başlarsak finanse edebiliriz. Bunun sıfır noktası neresi olmalı sorusunun analitik olarak bulunması gerekli. Sıfırın üstünde başladığınız her rakam, altında bir rakam bırakacaktır; o zaman hiçbir zaman bütüne ulaşamazsınız, o kent her zaman eksik bir kent olacaktır.
Bugün gelinen noktada dünyada yayanın önde olduğu, sonra bisikletin, mikromobilitenin, toplu taşımanın, en son lastik aracın olduğu bir ulaşım sistemine gidilmişken; biz evimize otomobil sokmak isteyen bir psikolojiyle bu kentleri yönlendirmeye çalışırsak, elimizdeki ürünler 30-40 sene önce yaptığımızın aynısı olur. İstanbul’u örnek verelim; birçok bölgesine para harcadık, elde ettiğimiz kent bu. Şimdi yeniden para harcamaya başlayacağız; iyi bir beton, iyi bir statik, iyi bir mühendislik, hepsi için denetim. Ama elimizde ne olacak?
“Ölmeyeceğimiz binalar, yaşayacağımız şehirler nerede?”
Cem Yılmaz: Ölmeyeceğimiz binalar var, ama yaşayacağımız şehirler nerede dememiz belki lazım.
Moderatör: Çok çarpıcı bir cümleyle bitirdiniz: “Ölmeyeceğimiz binalar var ama yaşayacağımız şehirler nerede.” Buradan basın bülteni için bir cümle çıktı. Birer cümleyle kapatalım.
Rezerv Alan Nedir Ve Neden Korkulmamalı?
Rezerv alan, kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere belirlenen bir durum tespiti alanıdır ve kamuoyundaki algının aksine mülkiyet kaybı anlamına gelmez. Rezerv alanlarda da karar alma usulü, riskli yapılarla aynı şekilde maliklerin iradesine dayanır.
Av. Serkan Çakmaklı: Ben yine teknik bir konuyu iki dakikada kısaca değerlendirmek isterim. Bu rezerv alan, maalesef kamuoyunda çok korkutucu ve yanlış bir şekilde lanse ediliyor; gerçekte uygulama böyle değil. Bizim riskli alanlar ve rezerv alanlar bazında uygulamalar yapmamız gerekiyor. Kanunun ilk çıktığı halinde, yüzde 25‘inin malikler tarafından talep edilmesi halinde rezerv alan ilanının yüzde 25’inin idareye bırakılması hükmü vardı. Maliklerin tamamının başvurusu üzerine ancak riskli rezerv alanı ilan edilebileceği düzenleniyordu. Sonra Danıştay kararlarıyla bunlar değişti; geldiğimiz noktada bir malikin bile başvurusu üzerine rezerv alan ilanı kanunen mümkün. Fakat bakanlık, son kanun değişikliği sonrası salt çoğunlukla başvuru yapılmasını usulen arıyor.
Dolayısıyla rezerv alanlarda doğru uygulamalar yapmamız lazım; rezerv alandan korkmayalım. Çünkü rezerv alanlarda vatandaş kendi kaderini yine kendisi çiziyor; orada da karar alma usulü riskli yapılarla aynı. Rezerv alan bir durum tespiti demek. Doğru bir şekilde yürütebilirsek, şehirlerimizi rezerv alanlarla dönüştürebiliriz. Bir de kentsel dönüşüm mevzuatını biraz daha halkça anlaşılabilir kılalım, daha kısa cümlelerle. Belki biz hukukçuların en büyük görevi, her yerde daha net anlaşılmasını sağlamak; kendimize böyle bir görev çıkaralım.
Panelistlerden Kapanış Değerlendirmeleri
Veysel Bakgör (Bak Yapı): Ben özellikle bu kentsel dönüşüm işinde, bazı arkadaşlarımızın karamsar tabloları seslendirilse de, ümitsizliğin çok büyük motivasyon bozukluğuna neden olduğuna inanıyorum. Ümitvar olmak çok önemli; ümitvar olalım. Ümitvar olmazsak zaten yaşama hakkımız yok. Madem buradayız, yaşayacağız, ümitli olacağız.
Moderatör: Cem Bey, en çarpıcı cümleyi söylediğiniz için bir de kapanış sizden gelsin.
Cem Yılmaz: Yaşayamadığımız bir şehirde, ölmeyeceğimiz bir binada oturmanın peşinde olmaktansa; herkes kendi binasının, parselinin ne kadar peşindeyse kentinin de, hafızasının da peşinde olsun. Ben İstanbul’da doğdum, büyüdüm; İstanbul için böyle yapayım. Her kim nerede doğup büyüdüyse ve orayı sahipleniyorsa, oranın somut veya soyut değerlerine kendi mülkiyeti gibi sahip çıksın ki yaşayabileceği bir kenti olsun. Yoksa tapu kâğıdında yazan bir metrekareyle yaşamın bağdaşmadığını hepimiz biliyoruz. O metrekare önemlidir; ama günün sonunda doğacak çocuklarımız o kentlerde yaşayacaklar, iyi bir yerde evleri olsun.
Moderatör: Tüm panelistlere, bizi dinlediğiniz için hepinize teşekkür ediyorum. Bir sonrakinde görüşmek üzere.
