Kentsel Dönüşüme Çatı Katı Engeli

Kentsel dönüşümde çatı katlarının ayrı bağımsız bölüm olarak iskân edilmesi, bir plan notuna dayandığı için yargı tarafından yürütmesi durdurulan tartışmalı bir uygulamaydı. Yapısal Parite programında büromuzun kurucu ortağı Av. Serkan Çakmaklı; toplantı şartının geri gelmesi, salt çoğunlukla inşaat ruhsatı, çatı piyesi düzenlemesi ve Yarısı Bizden kampanyası gibi güncel başlıkları uygulama pratiğiyle değerlendirdi.

Konunun detaylarını aşağıdaki videodan izleyebilir, tüm konuşmanın metnini ise videonun altındaki transkriptten okuyabilirsiniz.

Kentsel Dönüşümde Toplantı Şartı Neden Geri Geldi?

Toplantı şartı, 4 Şubat tarihli yönetmelik değişikliğiyle yeniden getirilmiştir; çünkü Danıştay, toplantısız karar almayı mülkiyet hakkının ihlali saymıştır. Yeni düzenlemede toplantıyı tek bir malik dahi isteyebilir ve çağrı, muhtarlıkta ilan edilen Ek-12 formuyla yapılabilir.

Onur Bey: 4 Şubat’ta bir değişiklik oldu; yönetmelikte bir toplantı şartı vardı, tekrar geri geldi. Bu toplantı şartı nasıl olacak?

Av. Serkan Çakmaklı: Yönetmelik değişikliğiyle ilgili biraz fazla kıyamet koparıldı. Aslında temel ve önemli gördüğümüz iki değişiklik var; diğerleri, eskiden beri kanunda bulunan hükümlerin yönetmelikte daha açıklanabilir hâle getirilmesi. Toplantı konusu bunların en önemlisi. Kanun Mayıs 2012’de yürürlüğe girip Aralık 2012’de uygulama yönetmeliği yayımlandığında bir toplantı usulü getirilmişti: aynı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki gibi malikler bir araya gelip önce oy birliğiyle, sağlanamazsa (Kasım 2023 öncesi üçte iki, sonrası salt çoğunlukla) karar alsınlar diye.

Sonrasında yönetmelik defalarca değişti; 2013, 2014 ve 2016 değişiklikleriyle toplantı zorunluluğu tedricen kaldırıldı. 2016’dan 2023’e kadar hiç toplantı yapmadan, “ortak karar protokolü” dediğimiz belgeyi elden imzalatarak karar alabiliyorduk. Fakat 2023’te Danıştay, önüne gelen dosyada “mülkiyet hakkı gibi önemli bir hususta maliklere bir müzakere ortamı yaratılması gerekir” diyerek “hiç toplantı yapılmasına gerek olmaksızın” ibaresinin yürütmesini durdurdu.

Bakanlık da 4 Şubat düzenlemesiyle bir nevi 2016 öncesine dönüp toplantı şartını getirdi. Fakat bu toplantı, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki gibi yöneticinin, denetçinin veya maliklerin üçte birinin istemiyle değil; sadece bir malikin dahi çağrısıyla yapılabiliyor.

Toplantı Çağrısı Nasıl Yapılır? Ek-12 Formu Ve İspat Sorunu

Toplantı çağrısı, yönetmeliğe eklenen Ek-12 formunun muhtarlıkta ilan edilmesi, ilan panosuna veya binanın kapısına asılması yoluyla yapılır. Ancak kapıya asılan bir çağrının ispatı güç olduğundan, formun muhtarlıkta askıya çıkarılması önerilir.

Av. Serkan Çakmaklı: 2016 öncesindeki en büyük sorunlardan biri çağrının nasıl yapılacağıydı. Kanun başta “malikler noter vasıtasıyla çağrılır” diyordu. 500 bağımsız bölümlü bir siteyi düşünün; bir kişi yüz binlerce liralık noter masrafıyla mı çağrı yapacak? Yurt dışındaki malikler, adresi bulunamayanlar bunu neredeyse imkânsız hâle getiriyordu.

Bakanlık son değişiklikle yönetmeliğe Ek-12 formunu ekledi: “Bu form, yapının bulunduğu mahalle muhtarlığında veya yapı yıktırılmamışsa ilan panosunda ya da kapıya yapıştırılmak suretiyle bütün malikler toplantıya çağrılır.” Ama bu tam bir çözüm değil; kapıya astığınız tebligatı yarın başka bir malik sökebilir, tarihli bir fotoğrafla kayıt altına alınmadıysa usulsüz tebligat iddiasına konu olabilir. Bu yüzden tavsiyem, çağrının muhtarlıkta askıya çıkarılması; muhtar onaylı bir suret verdiği için elde bir ispat vesikası olur. Malik sayısı az, adres tespiti mümkün ve yurt dışı tebligatı yoksa, “ilanen tebligat usulsüzdü” savunmasına maruz kalmamak için çağrı doğrudan noter vasıtasıyla da yapılabilir.

Onur Bey: e-Devlet’ten tebligat yapılamaz mı?

Av. Serkan Çakmaklı: Çağrıyı yapan bir kamu kuruluşu değil, maliklerden biri; e-Devlet üzerinden tebligat hakkı yalnızca kamu kuruluşlarında olduğu için bu mümkün değil. Ancak malik; Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılan ilçe belediyesine başvurarak, idare üzerinden e-Devlet yoluyla tebligat yapılmasını sağlayabilir.

Salt Çoğunlukla İnşaat Ruhsatı Alınabilir Mi?

7 Kasım 2023 değişikliğiyle, oy birliği sağlanmasa dahi salt çoğunlukla inşaat ruhsatı alınabilmektedir. Ancak bu imkânın kötüye kullanılması üzerine, salt çoğunluğun anlaşmayan malikleri anlaşmaya davet etmiş ve gerekiyorsa pay satışı için başvurmuş olması şartı getirilmiştir.

Av. Serkan Çakmaklı: Çok sık atıf yaptığım tarih: 7 Kasım 2023. 6306 sayılı Kanun’da uygulamanın önünü belki de en çok açan değişikliğin tarihi; akabinde Mayıs 2024’te yönetmelik değişiklikleri yapıldı. Öncesinde nisap üçte ikiydi; bu, salt çoğunluğa dönüştürüldü. İkinci önemli değişiklik şu: önceden üçte iki çoğunlukla yükleniciyi seçebiliyor, eser sözleşmesi veya arsa payı karşılığı gibi usulü belirleyebiliyor, hatta tevhit-terk-ifraz yapabiliyorduk. Ama binayı riskli tespit ettirip tahliye edip üçte iki çoğunlukla karar alsanız bile, bir malik açacağı davayla, bir vasiyetname veya pay üzerindeki ihtiyati tedbir sebebiyle oy birliğini engelleyebiliyordu; oy birliği olmadan da belediyeden inşaat ruhsatı alınamıyordu.

7 Kasım 2023’te kanun koyucu “artık salt çoğunlukla inşaat ruhsatı da alınabilir” dedi. Madde gerekçesinde şunu gördüm: vatandaş evini boşaltıp yıktırıyor, üçte iki çoğunluğu sağlıyor ama belki bir kişi yüzünden ruhsat alınamadığı için yapıma başlanamıyor; en azından ruhsat verilsin, eksiklikler yapım sürerken tamamlansın. Fakat bu hükmün de kötüye kullanıldığına şahit olduk: salt çoğunluğu ele geçiren, diğer maliklere hiç gitmeden ruhsatı alıp inşaata başlıyor, bitime yakın onları zorluyordu. Bunun üzerine Bakanlık, “salt çoğunlukla ruhsat alınabilsin; fakat anlaşmayan malikleri anlaşmaya davet etmiş olma ve hâlâ anlaşmıyorlarsa pay satışı için idareye başvurmuş olma şartı var” dedi. Bu, 7 Kasım 2023’teki kolaylığa yerinde bir sınırlama getirdi.

Salt çoğunluk, inşaat ruhsatı, toplantı usulü ve pay satışı gibi başlıkların her biri birbirine bağlı ve teknik değerlendirme gerektiren konulardır. Bu sürecin ayrıntılarını ve büromuzun uygulama yaklaşımını kentsel dönüşüm hukuku çalışma alanı sayfamızda daha kapsamlı bulabilirsiniz. Özellikle çoğunluğun azınlığa karşı gücünü kullandığı süreçlerde, doğru hukuki adımların zamanında atılması sonucu belirliyor.

Yarısı Bizden Kampanyası Bitince Ne Olacak?

Yarısı Bizden kampanyası 2026 sonu itibarıyla sona ermektedir ve uzatılmasına dair henüz bir karar bulunmamaktadır. Ancak beklenti, 2026 içinde riskli yapı tespitini yaptıran binaların bu tarihten sonra da kampanyadan faydalanabilmesi yönündedir.

Av. Serkan Çakmaklı: Yarısı Bizden kampanyasının büyük başarıya ulaştığını söylemek gerekir. Geri ödemesiz ciddi bir hibe olduğu için yoğun ilgi gördü; vatandaşlar, mevcut yapılaşmanın hem metrekare hem bağımsız bölüm sayısı bakımından bir buçuk katını aşmaması koşuluyla yararlanabiliyor. En sevindirici şey, inşa edilen bağımsız bölüm sayısının yıkılandan az olması; yani kampanya yoğunluk getirmedi, aksine rahatlama sağladı.

Son rakamlara göre İstanbul’da bu kampanyadan yararlanan ilçeler arasında Bahçelievler yüzde 22’yle birinci sırada; yapı stoğu, beklenen büyük deprem karşısında sorunlu bir bölge. Bahçelievler ve Bağcılar gibi alanlara kaynağın aktarılması sevindirici; çünkü kentsel dönüşüm çoğunlukla Kadıköy, Beşiktaş, Şişli gibi rantın yüksek olduğu yerlerde yapılıyordu.

Kampanya 2026 sonunda sona eriyor; uzatma açıklaması yok. Fakat Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü’nün Bakanlığa ilettiği görüşlere göre bir değişiklik bekliyoruz: kampanyadan faydalanma şartı kat irtifakının kurulması iken, “en azından 2026 içinde riskli yapı tespitini yaptırmış binalar, 2026 sonrasında da faydalanabilsin” deniyor. Yani süreci başlatmış olmak önemli olacak; büyük ihtimalle 2026 içinde tespit yaptıran binalar, bir buçuk kat sınırını aşmamak kaydıyla yıl bitiminden sonra da faydalanabilecek.

Bunun yanında, çok bilinmese de beş pilot il için Dünya Bankası vasıtasıyla kullanılan yüklü bir kredi var. 2026 sonrasında İstanbul ve diğer dört ilde (İzmir, Manisa, Kocaeli ve Balıkesir olması lazım) Yarısı Bizden’in devamında bu kredinin kullanılacağını düşünüyoruz. Muhtemelen hibe olmayacak, tamamı geri ödemeli olacak; rakamın üç milyon liraya çıkarılacağı, faizinin de yüzde 0,69 gibi -piyasa şartlarında çok düşük- bir oran olacağı duyumunu aldık.

Çatı Piyesi (Çatı Katı) Düzenlemesine Ne Oldu?

Çatı piyesi, son kattaki dubleksleri oluşturan ve ayrı bağımsız bölüm olarak iskân edilmesi gündeme gelen sistemlerdir. Bu düzenlemenin yürütmesi, plan notuyla değil yönetmelikle yapılması gerektiği gerekçesiyle durdurulmuştur.

Av. Serkan Çakmaklı: Bu konu, İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin Mart 2025’te aldığı bir meclis kararına dayanıyor; sonra 1/5000 ölçekli imar planlarına işlendi, ardından 39 ilçe belediyesi bu plan notunu -bütün ilçe değil, mahalle mahalle- uyguladı; geri görünüm ve etkilenme bölgelerinde, Sarıyer ve Beşiktaş gibi ilçelerde uygulanmadı. Bazı ilçeler 1/1000 ölçekli planlarına işleyip kesinleştirmiş, bazıları askı sürecindeydi, bazıları henüz meclisten geçirmemişti.

Bu aşamada idare mahkemesi yürütmeyi durdurma kararı verdi; temel sebebi, böyle bir düzenlemenin plan notuyla değil bir yönetmelikle yapılması gerektiğiydi. Biz de bunu hukuken destekliyoruz: İstanbul özelinde yapılacaksa İstanbul İmar Yönetmeliği’yle, Türkiye geneli için ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde düzenleme yapılmalı. Ancak bu yürütmeyi durdurma kararı 1/5000 ölçekli planlarla ilgili; yürürlüğe giren 1/1000 ölçekli planlar hâlen yürürlükte. Dolayısıyla 1/1000 planlarını kesinleştiren belediyelerde çatı katının ayrı bağımsız bölüm olarak iskân edilmesinin önünde şu an hukuki bir engel yok. Mimari olarak ise kat yükseklikleri ve eğimler nedeniyle bu bir “son çare” gibi; imarla ilgili düzenlemelerin ilçe ya da il değil, ülke bazında yeknesak yapılması çok daha doğru olur.

Salt Çoğunluğun Kararına Katılmayan Malik Ne Yapabilir?

Salt çoğunluğun aldığı kararın bir ön denetim mekanizması bulunmadığından, hak ihlaline uğradığını düşünen malikin başvuru yolu yargıdır. Malik ya sözleşmeyi imzalayıp tazminat davası açar, ya da imzalamayıp payının satılma riskini göze alarak idare mahkemesinde iptal davası açar.

Av. Serkan Çakmaklı: Kanun yürürlüğe girdiğinden beri en çok gelen soru bu. Vatandaş diyor ki: “Binamın yenilenmesini istiyorum, yükleniciyi de kabul ediyorum; fakat bütün komşularım kendi katında kalırken beni beşinci kattan alıp zemin kata indiriyorlar, çoğunluk kabul ettiği için ben de kabul etmek zorunda kalıyorum. Ne yapabilirim?” Alınan kararı önceden denetleyecek bir sistem yok; oysa Sigorta Tahkim Komisyonu veya tüketici hakem heyetleri gibi, Bakanlık ve müdürlükler bünyesinde kurulacak tahkim komisyonlarıyla bu ön denetim kolayca yapılabilir. Böyle bir mekanizma olmadığı için vatandaşın önünde iki seçenek kalıyor: ya sözleşmeyi o hâliyle imzalayıp sonra tazminat davasına konu edecek; ya da çok ciddi bir hak ihlali olduğu kanısındaysa imzalamayıp, payının satılma riskini göze alarak idare mahkemesinde iptal davası açacak.

Haciz Ve İpotek Ruhsat Ve İnşaat Sürecini Nasıl Etkiler?

Bağımsız bölümler ve paylar üzerindeki haciz, ipotek, intifa gibi şerhler, 6306 sayılı Kanun uyarınca kentsel dönüşüm sürecini engellemez. Bu şerhler, alacaklıdan izin alınmaksızın sürecin ilerlemesine imkân tanır ve yüklenici payı bu takyidatlardan arındırılmış olarak devredilir.

Av. Serkan Çakmaklı: Kanun bunu en baştan açıkça düzenledi: mevcut bağımsız bölümler ve yıkımdan sonra paylar üzerindeki haciz, ipotek, intifa ve oturma hakkı gibi şerhler süreci tıkamıyor; alacaklıdan veya lehtardan izin/muvafakat alınmaksızın yükleniciler ruhsatı alıp devam edebiliyor. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin payı bu takyidatlardan arındırılmış olarak geçiyor.

Bu nasıl oluyor? Mevcut bağımsız bölümde haciz olduğunu düşünelim; bina yıkılıp arsa hâline geliyor, anlaşma yüzde 60’a 40 olsun. Malikler yüzde 40 paylarını yükleniciye devredecek; bu devir, üzerindeki hacizle birlikte yükleniciye geçiyor, çünkü Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün talimatı böyle. Fakat yüklenici adına kat irtifakı tesis edilirken bu haciz ve ipotekler kaldırılıp yalnızca malike ait bağımsız bölümler üzerinde devam ettiriliyor. Böylece yüklenici, kendi bağımsız bölümlerini takyidatsız olarak satabiliyor; maliklerin paylarını kısıtlayan şerhler yüklenici payına sirayet etmiyor.

Bir de not: 6 Şubat depremlerinden sonra idari yargının, yıkımın durdurulması yönünde yürütmeyi durdurma kararlarını hemen hemen hiç vermediğini görüyoruz; bu anlamda hem yıkım hem yeniden yapım süreçleri hızlı ilerleyebiliyor.