Kentsel Dönüşümde 6/A Maddesi
Bugün daha önceki videolarımızda da bahsetmiş olduğumuz, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun‘a 2019 yılının Temmuz ayında eklenen 6/A maddesi ile ilgili konuşacağız. Neden bu konuda yeniden bir bilgi vermeyi tercih ettik? Kısaca ondan bahsedelim.
Konunun ayrıntılı anlatımını aşağıdaki videodan da izleyebilirsiniz:
Kentsel Dönüşümde 6/A Maddesi Nasıl Uygulanmaktadır?
Malumunuz olduğu üzere 6306 sayılı kanuna Temmuz 2019 yılında eklenen 6/A maddesiyle artık Bakanlığın kentsel dönüşüm hukuku bakımından kentsel dönüşüm alanlarında resen uygulama yapmasının önü açıldı. Daha önce de bilgilerini verdiğimiz üzere, kanunda riskli yapılar, riskli alanlar, rezerv alanlarda uygulama o parseldeki ve o alandaki maliklerin üçte iki çoğunluğunun alacağı kararlarla yürütülürken; bahsetmiş olduğumuz 6/A maddesine göre Bakanlık bütün uygulama yetkisini kendi üzerine almaktadır.
Bununla ilgili olarak 6/A kapsamına alınan alanlarda öncelikle maliklere ait tüm taşınmazlar Hazine adına tapuda tescil ediliyor. Sonrasında bütün uygulamaya Bakanlığın seçilecek projeye, müteahhitlere, bunun yanında yapılacak inşaatların niteliğine, bağımsız bölümlerin büyüklüğüne, tüm bu hususlara Bakanlık tarafından karar verildiğini görmekteyiz bu maddeye göre.
Şimdi bu maddenin Türkiye’de çok çeşitli alanlarda özellikle de uygulamanın sağlanamadığı, devam ettirilemediği, üçte iki çoğunluğun bulunamadığı riskli alanlarda Çevre Şehircilik Bakanlığının 6/A maddesi kapsamına bu alanları alarak bir uygulama yapma yoluna gittiğini görüyoruz özellikle son bir senedir. Riskli yapı parsellerinde de münferiden bu uygulamaları Bakanlık yapıyor fakat özellikle riskli alanlarda 6/A maddesinin uygulaması son derece sıklaşmış durumda.
Fikirtepe’de Uygulamaların 6/A Maddesi Kapsamında Yapılması Kararlaştırıldı
Bildiğiniz üzere Fikirtepe Mahallesi, Kadıköy ilçesinin Fikirtepe Mahallesi uzun yıllardır, neredeyse 15 yıldır adeta bir kangren haline dönüşmüş bir kentsel dönüşüm alanı. Fikirtepe evvela 2005 yılında özel proje alanı ilan edilmişti İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından. Sonra 2010 yılında Belediye Kanununun 73. maddesine dayanarak bir kentsel dönüşüm uygulaması yapılmaya çalışıldı. 2013 yılında 6306 sayılı kanun kapsamında riskli alan ilan edildi ve 2013 yılından beri de Fikirtepe’de riskli alan uygulamalarıyla oradaki vatandaşlarımızın evleri yıkılarak yenilenmekte.
Son bir gelişme, 3 Mayıs 2021 tarihi itibariyle Fikirtepe’deki binaların kapılarına yapıştırılan tebligatla oradaki vatandaşlarımızın haberdar olduğu duruma göre, aynı zamanda da mahalle muhtarlığında ilan edilen tebligattan haberdar olduklarına göre artık Fikirtepe’deki alanların neredeyse tamamı da 6/A maddesi kapsamına alınmış durumda Çevre Şehircilik Bakanlığının kararı üzerine. Yani bu şu demek, artık Fikirtepe’de de iskanı alınmış, yapı kayıt kullanma yapı kayıt izin belgesi alınmış binalar dışında kalan alanlarda, yapılmış olsun, yeni yapılmış olsun veya eski binalar olsun, tüm bu alanlar 6/A maddesi kapsamına alınmış durumda.
6/A Uygulamasına Karşı Hak Sahipleri Ne Yapmalıdır?
Şimdi vatandaşlar çok sıklıkla günlerdir bizleri de arayıp soruyorlar. Bu konuda ne yapmaları gerektiğine dair bir bilgi almak istiyorlar. Tabi burada konuyu ikiye ayırmak lazım.
Bakanlık henüz yıkılmamış, malikleriyle anlaşma sağlanamamış veya zamanında anlaşma sağlanıp sonrasında müteahhitler tarafından yapımına başlanmamış, bir şekilde yarım bırakılmış alanlarda 6/A maddesini uygulayabilir. Orada çünkü 6/A maddesinin kapsamına baktığımız zaman madde açıkça diyor ki; acele olarak yıkılma tehlikesi olan, patlama, çökme, heyelan tehlikesi olan, yani çok acil olarak devletin müdahale etmesi gereken alanlarda 6/A maddesi uygulanabilir diyor. Dolayısıyla bu anlamda Fikirtepe’de henüz dönüşüme girmemiş, yıkılmamış yapıların bulunduğu alanlarda 6/A maddesinin bu şekilde uygulanması mümkün olabilir.
Ne olacaktır? Burada Bakanlık maliklere bir teklif sunacaktır. Öncelikle o taşınmazlardaki tapuları Hazine adına tescil edecek. Sonrasında da maliklere diyecektir ki biz burada Bakanlık olarak böyle bir proje yürüteceğiz. Maliklerle, taşınmaz sahipleriyle bu şartlarda bir paylaşım yapacağız. Buraya bu müteahhit, bu yüklenici girecek. Bütün bunları maliklerle müzakere ederek Bakanlık bu süreci yönetecektir.
Fakat burada asıl karşılaştığımız sorun şu: Daha evvel üzerindeki eski yapılar yıkılarak yerine yeni yapıların inşa edildiği fakat henüz iskan ruhsatı alınmayan, yapı kullanma izin belgesi alınmayan alanları da Bakanlığın bu kararıyla 6/A maddesi kapsamına aldığını görüyoruz. Bu açıkçası kanun maddesiyle çelişen bir uygulamadır. Çünkü az önce de belirttiğim üzere madde açıkça acilen yıkılması, zarar görmesi riski olan alanların 6/A maddesine sokulabileceğini düzenliyor. Dolayısıyla bu bahsettiğimiz yapıların 6/A maddesi kapsamına sokularak, üstelik de tapularının hak sahiplerinden taşınmaz maliklerinden alınarak Hazine adına tescil edilmesi kanunla çelişen bir uygulama olmuştur.
Şöyle bir örnek vermek gerekirse siz gitmişsiniz Fikirtepe’deki bir projeden tapulu taşınmaz almışsınız, parasını ödemişsiniz, tapuda devir ve tescili sizin adınıza yapılmış ve ertesi sabah kalktığınızda bir bakıyorsunuz tapunuz Hazine’ye devrolmuş.
İşte vatandaşlarımız panikle bizleri arıyorlar. Burada yapılması gereken bizim de duyumlarımıza göre yapılacağına da inandığımız şey; yeni yapılmış olan binaların tapularının muhakkak hak sahiplerine Hazine tarafından iade edilmesi, bu tapu devir işlemlerinin iptal edilmesidir. Bunun yapılması son derece önemlidir.
Onun dışında az önce bahsettiğim gibi henüz yenilenmemiş alanlarda, dönüşüm yapılmamış alanlarda artık 6/A maddesi kapsamına tabi olunduğundan maliklerin üçte iki çoğunlukla karar alması söz konusu olmayacaktır. O alanlarda daha evvel müteahhitlerle imzalanmış sözleşmeler Bakanlık tarafından fesholunacaktır ve artık burada yapılacak olan projeye doğrudan Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından karar verilecektir.
Daha önceki videolarımızda da belirttik. Burada vatandaşlarımızın önünde iki seçenek var:
Ya Bakanlığın kendilerine yaptığı teklifi kabul edeceklerdir. Bu teklifi kabul etmiyorlarsa oradaki taşınmazlarının Bakanlık tarafından belirlenen değerinin proje sonundaki değerine güncellenmesi sonunda elde edilen meblağ kendilerine ödenmek şartıyla oradaki hak sahiplikleri son bulacaktır. Dolayısıyla burada vatandaşlarımızın önünde iki seçenek var: Ya Bakanlıkla anlaşıp Bakanlığın önermiş olduğu projeyi, teklifi kabul edecekler ve projenin sonunda Bakanlık tarafından tapuları kendilerine devredilecektir yeni kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapuları; ya da bu anlaşmaya katılmayarak taşınmazlarının bedellerinin kendilerine ödenmesini talep hakkına sahip olacaktır vatandaşlarımız.
